[아유경제=정윤섭 기자] 국토교통부(장관 원희룡ㆍ이하 국토부)는 올해 9ㆍ26 주택 공급 대책 후속 조치로 「도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 도시정비법 시행령)」 개정에 관한 입법예고를 한 가운데 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 관련 규제 및 제도 개선 내용에 이목이 쏠린다.
신탁 방식, 토지등소유자 50% 이상 동의 요건 완화
표준계약서 작성 방안 등 담겨
지난 18일 정부는 도시정비법 시행령 제21조 일부 내용을 변경해 재입법예고 한다며 「행정절차법」 제41조에 따라 이를 공고했다. 의견제출은 오는 11월 2일까지 이뤄지며 입법예고 후 공포일로부터 즉시 시행될 전망이다.
변경 내용에 따르면 도시정비법 시행령 제21조 제목을 ‘지정개발자의 요건’에서 ‘지정개발자의 요건 등’으로 바꾸고 동법 제1항제3호에 대해 ‘신탁업자로서 토지등소유자 50% 이상의 추천(제27조1힝제3호 및 제28조제1항제2호에 따른 동의 포함)’을 받은 자로 한다.
이어 동법 시행령 제21조제2항 ‘제27조제6항에 따른 표준계약서 및 표준시행규정’에는 신탁 방식 사업자와 토지등소유자 간에 공정한 계약을 위해 다음 각호의 구분에 따른 내용이 포함돼야 한다.
필요한 내용은 ▲신탁의 목적에 관한 사항 ▲신탁재산의 기간ㆍ종료 및 해지에 관한 사항 ▲신탁재산의 관리ㆍ운영 및 처분에 관한 사항 ▲자금의 차입 방법에 관한 사항 ▲그 밖에 토지등소유자 권익 보호 및 도시정비사업의 추진을 위해 필요한 사항 등이다.
도시정비법 시행령 개정안에는 동의 요건 완화, 표준계약서 작성안 등 신탁 방식 활성화를 위한 내용이 담겼는데 신탁 방식을 활용한 도시정비사업의 신속한 추진을 통해 주택 공급량을 늘린다는 판단으로 풀이된다.
따라서 기존에는 조합 설립을 위한 동의 요건 이상 지정 동의와 함께 정비구역 전체 면적 1/3 이상의 토지신탁이 필요했으나, 신탁업자를 사업시행자로 지정하기 위한 조건인 토지신탁에 관한 내용이 삭제됐다. 그간 토지등소유자가 토지신탁을 꺼리는 경우가 많아 동의율이 충족됐음에도 사업시행자 지정에 어려움을 겪는 사례가 빈번했기 때문이다. 정비구역 내 국ㆍ공유지를 제외한 면적의 1/3로 완화하기도 했지만, 신탁 기준을 맞추기 쉽지 않은 상황이 이어졌다.
이에 국토부는 시행령 개정을 통해 토지신탁 기준을 삭제하는 대신 토지등소유자 50% 이상 추천을 받도록 하는 방안을 마련함에 따라 조합 설립에 준용하는 동의를 받을 시 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 했다.
이외에도 표준시행규정에 ▲도시정비사업의 종류와 명칭 ▲시행 연도ㆍ시행 방법 ▲비용 부담 및 회계 ▲토지등소유자의 권리ㆍ의무 등 법에서 정하고 있는 내용을 담고 있다.
이와 관련해 이달 24일 국토부는 「정비사업 지정개발자(신탁업자) 시행방식 표준계약서 및 표준시행규정」 관련 목적ㆍ내용을 게시하고 의견조회를 공고했다. 의견서 제출 마감은 오는 11월 7일이다.
표준안은 신탁 계약을 체결한 주민 전체가 계약을 해지하지 않더라도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 3/4 이상이 찬성할 경우, 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 했다.
주민이 신탁한 부동산(신탁재산)은 신탁사 고유재산 등 다른 재산과 구분해 별도 관리되도록 했으며, 신탁사의 신탁재산을 담보로 한 대출은 사업 추진이 확실해지는 착공 이후에만 할 수 있도록 했다. 또 신탁 방식도 조합 방식과 동일하게 소유권이전고시 후 1년 내 사업비 정산 등의 절차를 완료하도록 사업 완료 기한을 명확히 규정했다.
준공업지역ㆍ역세권, 용적률 상향 방안 ‘확립’
지방도시계획위원회 심의 후 법적상한용적률 ‘120%’ 완화
이번 재입법예고에 앞서 국토부는 도시정비사업의 용적률 완화 대상에 대한 기준을 마련했다.
지난 6월 30일 해당 법 개정안이 국회 본회의 통과하면서 법적상한용적률 적용 대상이 주거지역을 넘어 공업지역으로 확대된다. 다만 공업지역은 대통령령으로 정하도록 위임했다.
이에 시행령 개정안에는 법적상한용적률이 적용 가능한 공업지역 대상지를 ‘준공업지역’으로 설정했다. 준공업지역이란 ‘공업의 편익증진을 위해 필요한 공업지역 중 경공업 기타 공업을 수용하되 주거ㆍ상업ㆍ업무기능의 보완이 필요한 지역’을 말한다.
현행 「국토계획법 시행령」에는 공업지역을 전용공업지역과 일반공업지역, 준공업지역으로 구분하고 있었지만, 개정 이후 용적률 상향이 가능한 역세권 등에 대한 구체적인 기준이 마련됐고, 기본적인 조건은 역세권ㆍ대중교통 결절지(대중교통 정류장이 3개 이상 인접한 지역), 버스터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 교통 인프라 등이다. 역세권은 철도역의 승강장 경계로부터 시ㆍ도 조례로 정한 거리 이내에 있는 지역으로 정했다.
또한, 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률 120%까지 완화할 수 있고 용도지역 변경을 통해 용적률 완화 후 정비계획을 수립한 경우에는 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화할 수 있다.
다만 사업시행자는 증가한 용적률 75% 이하에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율만큼 국민주택규모 주택을 건설ㆍ공급해야 한다.
공공시행자, 2/3 동의하면 정비구역 지정 가능
공공재개발 통한 공급 시, 국민주택규모 분양 비율 50%
계속해서 공공시행자ㆍ지정개발자에 대한 특례 조치에 관한 구체적인 기준도 명시했다. 개정안에는 한국토지주택공사(LH)나 신탁업자가 일정 비율의 토지등소유자 동의를 받은 경우, 정비구역 지정을 제안할 수 있는 규정을 새로 만들었다.
이에 따라 정비구역 지정을 위한 동의비율을 2/3로 설정했고 이 경우 ▲사업 분담 기준 ▲사업 완료 후 소유권 귀속에 관한 사항 ▲사업 시행 방법 등에 필요한 내용 ▲신탁계약의 내용 등을 동의서에 포함해야 한다. 아울러 정비구역 지정을 위한 제안서에는 ▲사업시행자 명칭ㆍ소재지 및 대표자 성명 ▲사업 시행 예정시기 ▲토지등소유자 동의를 확보했음을 증명하는 서류 등도 포함하도록 했다.
공공재개발ㆍ공공재건축에서 용적률 완화로 공급해야 하는 국민주택규모 주택 기준도 설정했다. 공공재개발을 통해 공급되는 국민주택규모의 분양 비율은 50% 이상으로 시ㆍ도 조례로 정하도록 했고 공공재건축도 공공재개발과 같은 비율을 적용하도록 하는 대신 50% 이하 범위에서 지자체가 다르게 정할 수 있도록 하는 규정은 삭제했다.
또 공공재개발은 지분형주택ㆍ공공임대주택ㆍ공공지원 민간임대주택의 최소 비율을 과밀억제권역은 30~40%, 과밀억제권역 외 지역은 20~30% 범위 안에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율을 선택했다.
이밖에도 통합심의위원회 구성인원을 20명에서 100명까지 확대하고 분과위원회를 운영해 관련 사항을 논의할 수 있도록 설정했다.
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