[아유경제_기획] 성공적인 도시정비사업을 위해 떠오르는 샛별… ‘PM’ 적용안 세미나 성료

PMㆍCM과 시너지를 낼 수 있는 ‘신탁 방식’도 다뤄

 

이날 열린 ‘정비사업 성공을 위한 PM 적용방안 세미나’ 모습. <사진=권서아 기자>

[아유경제=권서아 기자] 자잿값 상승ㆍ금리 인상으로 인한 건설 산업 리스크가 주택 경기 악화로 이어지는 가운데 성공적인 도시정비사업의 하나의 방안으로 ‘PM(CM) 방식’이 제시돼 이목이 쏠린다.

 

한국건설산업연구원(원장 이충재) 주최로 서울시-한미글로벌이 후원한 ‘정비사업 성공을 위한 건설사업관리(PM) 적용방안’ 세미나가 이달 13일 오후 2시 강남구 과학기술회관에서 성황리에 개최됐다. 이날 세미나는 ▲CM 방식 활성화 ▲PM 인식 변화 ▲신탁 방식으로 조합 방식 문제점 보완 등을 주제로 구성됐으며 토론도 마련됐다.

 

■ 세미나 1부(CM 방식 활성화)

한국건설산업연구원 이태희 연구위원 “전통적인 DBB 방식은 맞지 않는 옷”

 

세미나에 앞서 이종한 한국건설산업연구원 센터장은 “성공적인 도시정비사업을 위해 이번 세미나가 PM의 관심과 이해도를 높이는 계기가 되길 바란다”는 개회사로 막을 열었다.

 

‘현행 정비사업 시행방식의 문제점과 대안적 방식 탐색’이라는 주제로 시작된 세미나 1부는 이태희 연구위원이 발표에 나서 ▲조합 방식의 장ㆍ단점 ▲일반적인 개발사업과 다른 도시정비사업의 특성을 고려한 개선안으로 CM(건설사업관리ㆍConstruction Management) at Risk(CM@Rㆍ시공책임형 건설사업관리 방식) 발주 방식 제안이 차례로 이어졌다.

 

이 위원은 “조합 방식은 소유자 의견수렴에 있어 여러 장점이 있지만, 동시에 사업비와 전문성 부족이라는 큰 단점이 있다”고 주장했다. 조합 방식에서는 시공자가 설계 초기 단계에 선정돼 사업비 조달ㆍ건축설계 과정을 지원하는 등 단순한 도급 이상의 핵심적인 역할을 하지만, 이로 인해 시공자 선정 시점과 착공 시점이 길게 20년 이상 차이가 나게 된다는 것이다.

 

이러한 도시정비사업 특성으로 인해, 이 위원은 “전통적인 공사 발주 방식이자 현행 도시정비사업에서도 적용되고 있는 ‘DBB 방식(설계ㆍ시공 분리 발주)’은 조합 방식 사업에는 맞지 않는 옷”이라고 표현했다. 그에 따르면 계약서상 시공자 역할과 실제 역할은 상당한 괴리가 있고, 입찰과 착공 시점에서 큰 차이가 있다. 아울러 많게는 수천 명의 소유자가 동업하는 구조인 사업 특성상 설계 변경이 빈번하게 발생할 수밖에 없어 현행 DBB 방식을 적용하게 되면 많은 분쟁과 비효율이 발생할 수밖에 없는 구조란 게 그의 분석이다.

 

이 의원은 최근 발생하고 있는 공사비 갈등 주요 원인이 이렇게 도시정비사업에 맞지 않는 방식을 적용하고 있는 것이라 현행 조합 방식의 단점을 보완하기 위한 대안으로 CM@R 발주 방식 적용을 제안했다. CM@R 방식은 시공자가 설계 초기 단계에 선정돼 건설사업관리 등 시공 전 단계에서 필요한 각종 서비스(Pre-con service)를 제공하고, 이후 착공 전 공사비 상한 도급계약(GMP)을 맺은 후 시공까지 책임지는 구조로 진행된다.

 

그의 설명에 따르면 CM@R 방식은 국내의 경우 한국토지주택공사(LH) 공공주택 공사와 민간의 비주거 영역에서 일부 적용되고 있지만, 해외 건설 선진국에서는 일반화된 발주 방식이다. 이 의원은 해당 방식을 적용하면 ▲시공자 조기 개입을 통해 설계 완성도를 높여 시공성ㆍ상품성 개선 ▲VE(Value engineering) 등을 통한 공사비 절감 ▲GMP로 공사비 상승 방지 ▲투명한 방식으로 비용-서비스 교환 등 효과를 볼 수 있다고 주장했다.

 

실제로 그간 도시정비사업은 사업 초기 시공자 선정, 이후 설계 및 인ㆍ허가 과정에서 시공자의 각종 물질ㆍ비물질적 지원을 받아왔다. 여기에는 상당한 비용이 수반됨에도 불구하고 지금까지 해당 비용이 별도로 청구되는 것이 아니라 공사비에 녹여왔다. 또 선정 후 설계 변경이 매우 빈번하게 발생할 뿐 아니라, 오랜 기간 후 착공이 이뤄지다 보니 ‘선정 당시 공사비’와 ‘착공 전 공사비 변경 계약 당시 공사비’ 간 큰 차이가 발생해 왔다. 이로 인해 많은 구역에서 공사비 관련 분쟁이 발생한 것이다.

 

이 위원은 “CM@R을 적용 시 현저 발생하고 있는 공사비 관련 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있고, 기존 방식 대비 사업 기간 단축, 저비용ㆍ고품질이 실현될 수 있다”고 밝혔다.

 

다만, 그는 CM@R 방식을 교과서적으로 그대로 적용하는 것이 아닌, 도시정비사업 특성을 고려해 ▲GMP 계약을 언제 어떻게 맺을지 ▲GMP 전 계약을 해지한다면 어떤 조건ㆍ절차로 할지 ▲현행 공사비 검증제도를 어떻게 활용할지 등 고민이 필요하다고 덧붙이며 1부 세미나를 마쳤다.

 

■ 세미나 2부(PM 인식 변화)

한미글로벌 이정복 전무 “PM 업체로 공사비 390억 절감”

 

뒤이어 2부에서는 PM의 성공 사례가 제시돼 참가자의 시선이 집중됐다. ‘PM의 정비사업 적용 사례 및 가능성’ 주제 발표에 나선 이정복 한미글로벌 전무는 “투자 대비 효율성을 극대화하는 게 PM 업체의 가장 큰 역할”이라는 말로 시작했다.

 

PM(통합건설관리ㆍProject Management)이란 기획, 설계부터 유지관리까지 전 과정을 담당하는 것으로 업계에서 CM으로도 혼용해 불린다. 이 전무는 ▲PM 성공 사례 ▲PM 저해요인 ▲PM 활성화 방안 순으로 진행했다.

 

그는 ‘서울 용산구 국제빌딩주변4ㆍ5구역(도시환경정비ㆍ재개발)’을 사례로 언급하며, 도시정비사업의 기술력을 보완할 방안으로 PM의 경쟁력을 제시했다. 당시 공사비 절감액은 각각 390억 원, 120억 원에 이를 뿐 아니라 고급 마감재와 자재를 선정해 단지의 극대화를 시켰다는 게 이 전무의 설명이다.

 

성공요인으로는 조합의 전반적인 대리인 역할ㆍ시공자 선정ㆍ공사비 관리(증액)ㆍ유관 기관 협의를 통한 준공 마무리ㆍ최적의 마감 자재 선정 지원 등을 들면서, PM 활성화 방해 요인으로 예산 미편성 시 PM 적용의 어려움ㆍ특정 지역 한정(강남 3구와 용산구 등)ㆍPM 업체의 전문성 부족과 전문 인력 미확보ㆍ초기 용역비 미집행 등을 꼽았다.

 

특히 이 전무는 “감리가 있는데 왜 PM을 쓰냐”는 조합원의 인식을 개선할 필요가 있다고 당부했다. 실제로 서로 다른 업무를 맡는 만큼 감리가 PM까지 담당하는 경우 기술적 서비스 범위에서 중첩이 돼 전문성이 떨어진다는 것이다.

마지막으로 그는 “서울ㆍ경기권을 중심으로 지역별 조합 특강을 통해 성공 사례를 전파해 PM의 필요성에 관한 공론화할 필요가 있다”며 “예산 미편성 시에는 예비비를 활용하고 도시정비사업 PF 등 기금 마련 등으로 초기 사업비 조달에 대한 대책을 세워야 한다”고 발표를 마쳤다.

 

■ 세미나 3부(신탁 방식으로 조합 방식 문제점 보완)

무궁화신탁 박진수 대표 “전문성 부족과 그로 인한 사업 지연 방지 가능”

 

연이은 3부에서는 떠오르는 ‘신탁 방식’ 관련 발표가 있었다. ‘정비사업의 신탁방식 적용 방안 및 관련 법 제도 개선 방안’을 주제로 박진수 무궁화신탁 대표는 “신탁회사가 생각보다는 더 빨리 도시정비사업에 성공적으로 안착하게 됐다”고 운을 뗐다. 발표는 ▲신탁-조합 방식 비교 ▲신탁 방식 성공 사례ㆍ제도 개선 방향 ▲신탁 방식의 과제 순서로 이어졌다.

 

신탁사 도입 배경은 2016년 3월 「도시 및 주거환경정비법」 시행으로 금융기관인 신탁자가 시행자로서 도시정비사업에 참여하게 됐다. 약 7년 만에 무서운 속도로 유관 업계에 진입한 상황이며 조합 방식의 문제점을 보완하고자 도입된 것으로 박 대표는 설명했다. 그에 의하면 현재 부동산 신탁회사는 14개에 달한다.

 

박 대표는 신탁 방식의 경우 금융감독원-신탁자 별도 계정으로 투명한 자금 관리와 전문가의 사업 관리가 이뤄지며, 사업 기간 단축ㆍ원활한 자금 조달ㆍ경쟁력 있는 시공자를 통한 타당한 사업비 검증이 가능하다고 설명했다. 반면 조합 방식에 관해선 분쟁으로 인한 사업 지연(조합 내부 비리 등)ㆍ사업비 마련ㆍ시공자 위주의 사업 주도권ㆍ복잡한 절차와 전문성 부족 등을 단점으로 꼽았다.

 

이를 보완하기 위해 신탁 방식이 필요하다는 말과 함께 ‘대전광역시 용운주공(재건축)’에서는 신탁 방식 전환 이후 사업비 340억 원을 절감했으며 총수입이 138억 원 증가했다고 주장했다. 그러면서 추진 중인 제도인 ▲1기 5개 신도시 외 지방도 가능한 ‘노후계획도시정비사업’ ▲신탁사 등에 정비구역 지정을 부여하는 ‘도심복합사업’ 등을 기대하고 있다고 전했다.

 

신탁 방식의 과제로는 과도한 경쟁, 자금 조달과 사업관리시스템 정비를 언급했다. 현재는 신탁사 간 과도한 경쟁으로 신탁 보수 저가 경쟁이 이뤄지고 있다고 박 대표는 토로했다. 아울러 신탁사가 자금 조달의 주체가 되는 만큼 부채비율ㆍ순자본비율(NCR) 부담이 가중될 수 있어 이에 관한 제도 개선이 필요하다고 지적했다.

 

■ 토론

국제빌딩주변4구역 최규동 조합장 “역사상 어려웠다는 국제빌딩주변4구역 ‘CM’으로 해결”

정비 윤영현 변호사 “공사비 1000만 원 후반까지도 올라가…‘CM’ 필요”

 

이어진 토론에서는 좌장으로 이충기 서울시립대 교수가 자리했다. 더불어 ▲이상호 벤처밀 RMC 대표 ▲최규동 국제빌딩주변4구역 도시환경정비 조합장 ▲윤영현 법무법인 정비 변호사 등이 참석해 CM에 관해 심도 있게 토론하는 시간을 가졌다.

 

윤 변호사는 “최근 공사비가 1000만 원 후반까지 오를 수도 있다는 예측이 나와 CM의 중요성이 커졌다”라며 “우선 PM-감리-CM 관련 차이점을 알아둬야 한다”고 목소리를 높였다. PMㆍCM은 단어 설명에서 사소한 차이를 지니나 기획~사후관리를 총괄하는 ‘건설사업관리’라는 점에서 비슷하지만, 감리는 시공 단계에 국한되며 품질ㆍ안전관리 등 관련 법에 따라 정해진 업무만 수행한다는 게 그의 분석이다.

 

최 조합장은 국제빌딩주변4구역의 사업을 회상하며 CM의 필요성을 강조했다. “우리는 뉴스에서 역사상 가장 어려웠던 재개발로 꼽히는 구역이었다”며 “PF가 6000억ㆍ시공자 선정에 3번 유찰이라는 경험을 겪었으나 CM 도움으로 해결할 수 있었다. CM이 아니었다면 불가능했을 일”이라고 밝혔다.

 

마지막으로 토론자들은 “PM이 가진 노하우로 ▲공기 지연 ▲공사비 급증 ▲조합-시공자 간 사업 주도권 다툼이라는 굵직한 도시정비사업 이슈를 해결할 수 있다”고 한목소리를 냈다.