[아유경제_기획] 꽉 막힌 재건축 ‘물꼬’ 트일까?… 초과이익환수제 개편 ‘예고’

최근 재건축초과이익환수제도의 개편이 예고돼 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 적용 대상 아파트가 부담금 부과를 앞둔 가운데 대통령직인수위원회(이하 인수위)가 개편 작업에 나서 귀추가 주목된다.

인수위, 초과이익환수제 검토 ‘돌입’… 초과 이익 면제 기준 ‘상향’

최근 연합뉴스 보도 등에 따르면 인수위와 정부는 윤석열 대통령 당선인의 공약을 바탕으로 초과이익환수제 완화 방안을 마련 중이다.

윤 당선인은 대선 후보 당시 초과이익환수제에 대해 누진과세 구간 상향, 부과율 인하를 공약했다. 인수위는 이에 따라 초과 이익이 나더라도 이익을 환수하지 않는 초과 이익 면제 기준을 현행 3000만 원에서 1억 원으로 상향할 계획이다. 지금은 1인당 초과 이익이 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 환수한다. 강남권 재건축은 현행 기준 최대 3억 원 이상의 부담금이 부과될 수 있다.

아울러 부담금 부과 방식 자체를 전면 수정하고 초과이익환수제 부과 개시 시점을 추진위구성승인일에서 조합설립인가일로 늦추는 방안도 논의되고 있다.

서초구ㆍ은평구 초과이익환수제 부담금 부과 절차 ‘연기’

이 가운데 초과이익환수제 부담금 부과가 임박한 서초구 반포현대아파트(‘반포센트레빌아스테리움’ㆍ이하 반포현대)와 은평구 연희빌라(‘은평서해그랑블’)의 관련 절차가 연기돼 이목이 쏠린다.

이달 18일 서초구에 따르면 서초구는 반포현대 초과이익환수제 부담금 부과를 새 정부 출범 이후로 미루고 은평구와 협의해 연희빌라 관련 절차도 연기할 계획이다.

서초구 관계자는 “윤 당선인 공약에 초과이익환수제 완화 방안이 포함돼 있어 초과이익환수제 부담금 부과를 새 정부 출범 이후로 미루게 됐다”라며 “새 정부 출범 후 은평구와 협의한 뒤에 관련 절차를 진행할 계획이다”라고 설명했다.

이 관계자는 이어 “초과이익환수제 완화 방안에 소급 적용 규정이 포함되면 문제가 없지만 소급 적용은 의무가 아니기 때문에 조합이 많이 불안해할 것이다”라며 “초과이익환수제 부담금 부과 절차를 진행하고 있는 은평구와 연기 여부를 같이 논의할 것이다”라고 덧붙였다.

앞서 반포현대는 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만 원으로 통보받은 바 있다. 이후 집값 급등으로 준공 시 공시가격이 가파르게 오르면서 가구당 부담금이 2억~3억 원으로 급등할 가능성이 커졌다. 이에 조합은 지난달(3월) 21일 서초구에 초과이익환수제 부과 절차 연기에 대한 진정서를 발송해 오늘에 이르렀다.

반포현대 재건축 조합 관계자는 “윤 당선인이 초과이익환수제 완화 방안을 공약으로 내걸었던 만큼 공약을 이행하는지 지켜보고 초과이익환수제 부담금을 통보해야 한다고 생각해 지난 3월 진정서를 제출했다”라며 “진정서 발송 후 서초구가 이번 주 중에 답변을 줄 것이라고 언급했었다”라고 밝혔다.

이주 단계나 초과이익환수제 부과 시점이 다가온 조합들도 이 같은 결정을 적극적으로 지지했다.

이주 관련 절차를 진행 중인 방배동 삼익아파트 재건축 조합 관계자는 “초과이익환수제는 양도소득세의 형평성 문제, 개인별 분배 기준 불명확성, 부동산시장 변동 흐름 무시 등 문제가 많다”라며 “서초구의 초과이익환수제 부담금 부과 연기 결정을 적극 지지한다”라고 말했다.

더불어민주당 동의가 ‘관건’… 업계 “시장 상황 따라 처방 내놓을 것”

다만 윤 당선인의 임기가 시작되더라도 곧바로 공약이 실현될지는 미지수다. 국회 전체 300석 가운데 172석(57.33%)을 차지한 더불어민주당이 긍정적인 답변을 보낼지가 관건이기 때문이다.

초과이익환수제는 시행령이 아닌 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 의거한 제도로 개편하기 위해서는 법률을 개정해야 한다. 초과이익환수제를 손질하기 위해서는 다수당인 더불어민주당의 동의가 필수적이다. 더불어민주당은 대선 기간에 재건축 규제 완화를 공약했지만 초과이익환수제 개편에 대해선 부정적인 입장을 보인 바 있다.

이처럼 재건축 규제 완화 기대감이 커지자 재건축 수요가 많은 강남 4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 매매가격도 상승했다. 한국부동산원에 따르면 지난 2월부터 소폭 하락세를 보였던 강남 4구 매매가격이 지난달(3월) 마지막 주부터 상승세로 돌아섰다.

초과이익환수제 완화 기대감으로 높아진 매매가격이 자칫 전반적인 부동산시장 불안으로 이어질 수 있어 신중하게 처리해야 한다는 주장도 설득력을 얻고 있다.

재건축사업에서 주택 공급을 유도해 부동산시장을 안정시키겠다는 윤 당선인의 방향은 옳지만 오직 규제 완화에만 매몰되면 안 된다는 지적이다.

지난 4일 한덕수 국무총리 후보자는 출근길에 기자들과 만나 “수도권이나 중요 지역에 공급을 늘린다는 차원에서는 재건축 규제 완화를 적극적으로 추진해야 한다”라며 “가격이 불안해지는 등 부작용이 있을 수 있다는 점을 고려해 체계적으로 진행해야 한다”라고 언급했다.

이에 대해 한 부동산 전문가는 “초과이익환수제는 과도한 규제로 개선이 필요하지만 집값 불안을 촉발할 수 있어 민감한 이슈다”라며 “인수위가 공약을 무조건 이행해야 한다는 강박관념에 사로잡혀 초과이익환수제를 손질해선 부작용만 커질 것이다”라고 전했다.

강남 4구 매매가격이 상승세로 돌아서자 업계 일각은 부동산시장 상황에 따라 초과이익환수제 완화 수위가 결정될 것으로 전망했다.

유관 업계 관계자는 “재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 부동산시장이 불안해지고 있다”라며 “부동산시장이 불안해질수록 윤 당선인의 지지율이 하락할 수 있어 인수위가 시장 상황에 맞춰 신중한 처방을 내놓을 것으로 보인다”라고 조언했다.