[아유경제_특집] 서울 도시정비사업 대못 뽑혔다!… 속도전 지속할까?

지난 9일 오세훈 서울시장은 서울시청에서 기자설명회를 개최해 ‘그레이트한강프로젝트’ 추진 계획을 발표했다. <제공=서울시>

[아유경제=서승아 기자] 최근 오세훈 서울시장이 한강변 높이 제한을 폐지하는 등 도시정비사업 규제를 연이어 완화해 활성화 기조가 앞으로 계속 이어질지 귀추가 주목된다.

한강변 높이 제한 ‘폐지’… 여의도 재건축 잇따라 ‘잰걸음’

지난 9일 서울시청에서 오세훈 시장은 이러한 내용을 담은 ‘그레이트한강프로젝트’ 추진 계획을 발표했다. 이 계획은 오 시장이 2007년 발표한 ‘한강르네상스’ 사업의 새로운 버전이다.

‘함께 누리는 더 위대한 한강’을 비전으로 ▲자연과 공존하는 한강 ▲이동이 편리한 한강 ▲매력이 가득한 한강 ▲활력을 더하는 한강 등 4대 핵심 전략으로 55개 사업을 추진한다.

이번 프로젝트의 핵심 전략 중 하나인 ‘이동이 편리한 한강’은 누구나 한강을 걸어서 접근할 수 있도록 도시와 한강을 연결하는 것이 목표다. 다양한 교통수단으로 보행 약자도 한강을 누리는 것에 불편함이 없도록 한강 연결, 수상 산책, 이동성 확장을 주요 과제로 삼아 추진된다.

또 서울시는 한강변 대규모 도시계획시설은 복합 활용이 가능하도록 적극적으로 지원한다. 잠실운동장은 K-콘텐츠, 신산업 전시 개최 등 미래전략산업 중심의 글로벌 마이스(MICE) 허브로 만든다. 연내 민간사업자와 협상을 마무리하고 내년 말 착공하는 게 목표다. 여의도 금융중심지는 용도지역을 상향하고 용적률 인센티브를 제공한다.

단조롭고 사유화된 한강변 주거지는 규제를 완화해 공공성을 강화하고 리듬감 있는 도시경관으로 새롭게 태어난다. 이를 위해 서울시는 주거용 건축물의 지상 최고 35층 이하 높이 제한을 해제한 데 이어 한강변 주동 지상 최고 15층 높이 제한도 폐지할 계획이다.

이에 따라 한강변 초고층 개발이 가능해지자 50년이 넘도록 사업에 진전이 없던 영등포구 여의도동 노후아파트 단지들이 속속 재건축 추진에 속도를 내고 있다.

먼저 여의도동 진주아파트(이하 여의도진주) 재건축사업의 정비구역 지정 절차가 막바지에 다다랐다. 최근 여의도진주 재건축 준비위는 최근 영등포구에 정비계획(안)을 제출했다.

이번에 제출된 정비계획(안)에 따르면 여의도진주 재건축사업은 영등포구 국제금융로 108-6(여의도동) 일대 1만7228㎡에 용적률 469.4% 이하를 적용한 지상 최고 58층 공동주택 563가구 등을 신축할 계획이다.

주택은 전용면적 기준 ▲59㎡ 98가구 ▲84㎡ 306가구 ▲104㎡ 159가구 등으로 구성된다.

이달 14일 여의도진주 재건축 준비위 관계자는 “건물 층수를 높이는 것이 사업성에 도움이 된다고 생각해 지상 최고 58층 계획을 마련했다”라며 “용적률을 충분히 활용하면서 수익성을 내겠다”라고 설명했다.

여의도동 대교아파트(이하 여의도대교)도 초고층 재건축을 추진하고 나섰다. 지난달(2월) 24일 영등포구로부터 추진위구성승인을 받은 여의도대교 재건축 추진위는 서울시의 자문형 신속통합기획을 활용할 계획이다. 정비계획(안) 입안을 위한 절차를 발 빠르게 진행해 연내에 조합설립인가를 받는다는 구상이다.

추진위가 구상 중인 사업계획(안)에 따르면 이 사업은 영등포구 국제금융로7길 20(여의도동) 일대에 지상 최고 59층 규모의 공동주택 4개동 1000가구 등을 신축할 예정이다.

이 같은 속도전이 이어지도록 서울시도 추가 조치에 나섰다. 서울시는 아파트지구였던 영등포구 여의도동 일대의 용도지역 상향과 복합개발 등을 골자로 한 지구단위계획을 이달 중에 발표할 예정이다.

서울시, 시공자 선정 시기 ‘조기화’… 오는 7월 시행
대치은마ㆍ미아2구역, 새 전기 ‘맞이’… 업계 “물밑 수주전 예상”

게다가 서울시가 시공자 선정을 조기화하는 조례를 손질해 올 하반기에 도시정비사업 수주 물량이 급증할 전망이다.

지난 10일 서울시는 이날 개최한 서울시의회 임시 본회의에서 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 일부 개정안이 통과했다고 밝혔다. 해당 조례안은 오는 7월부터 시행된다. 이 조례안에 따르면 도시정비사업 시공자 선정 시기가 사업시행인가 후에서 조합설립인가 후로 변경된다.

조합들은 시공자 선정을 조기화하면 불필요한 비용과 시간을 줄일 수 있어 환영하고 있다. 현재 서울 재개발ㆍ재건축은 조합이 마련한 사업계획(안)으로 건축, 환경, 교통 등 심의를 넘어 사업시행인가를 받은 뒤에 시공자 선정이 가능하다.

이번 조례 손질로 강남구 대치동 은마아파트(이하 대치은마) 재건축사업의 시공자 선정 시기도 앞당겨졌다.

대치은마 재건축사업은 세 차례의 안전진단 탈락, 주민 이견, 정비계획 수립 좌초, 초고층 계획 불허 등으로 약 20년간 사업이 답보 상태에 머물러 있었다. 2021년 4월 오 시장 당선 후에는 사업이 급물살을 타면서 지난해 10월 9일 서울시 도시계획위원회에서 대치은마 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정ㆍ경관심의(안)가 수정 가결됐고 지난 2월 16일에 정비구역 지정이 고시됐다. 대치은마 재건축 추진위는 이달 30일부터 조합설립동의서 징구를 시작할 계획이다.

해당 정비계획(안)에 따르면 대치은마 재건축사업은 강남구 삼성로 212(대치동) 일원 22만4962㎡에 용적률 250% 이하를 적용한 지상 최고 35층 규모의 공동주택 33개동 5778가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

사업시행인가 절차에서 약 6년 9개월째 정체됐던 강북구 미아2구역(재개발) 역시 새 전기를 맞이하게 됐다.

미아2구역 재개발은 2004년 9월 6일 추진위구성승인, 2006년 6월 29일 정비구역 지정, 2016년 5월 31일 조합설립인가 등을 거쳐 사업시행인가 절차에서 좀처럼 성과를 보이지 못했다. 그러다 이번 조례 손질로 곧바로 시공자 선정 절차를 진행할 수 있게 돼 사업이 활기를 되찾을 전망이다. 미아2구역 재개발사업은 입지적 조건도 우수해 수주전에 다수 건설사 참여가 예상된다.

미아2구역 재개발사업은 강북구 솔샘로60길 15(미아동) 일원 17만9566㎡에 건폐율 24.84%, 용적률 260.89%를 적용한 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 3542가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

한편, 해당 조례안이 시행되는 오는 7월을 기점으로 서울 도시정비사업 물량이 증가할 전망이다. 건설사들은 위험성이 큰 곳을 무리하게 수주하기보다는 핵심 사업장을 기다리며 물밑 수주전을 벌인다는 구상이다.

업계 일각에서는 지방 부동산 경기가 악화하는 반면 서울 분양시장은 대체로 안정적인 만큼 서울 도시정비사업 수주전에 건설사들이 몰릴 가능성이 크다고 전망했다.

한 부동산 전문가는 “서울의 경우만 시공자 선정이 사업시행인가 이후로 못 박았었다. 앞으로 다른 지역과 똑같이 조합설립인가 후로 당겨져 서울 수주전으로 건설사들이 몰릴 것”이라며 “다만 시장 상황이 좋지 않은 만큼 무리한 수주 경쟁보다는 수의계약 방식으로 진행될 가능성이 크다고 예상한다”라고 설명했다.

그는 이어서 “무리한 수주 경쟁은 이뤄지지 않겠지만 도시정비사업 물량이 부족한 만큼 시장 상황에 따라 유혈 경쟁은 피하지 못할 것”이라고 덧붙였다.

서울시가 도시정비사업 규제를 연이어 완화하면서 활성화 기조가 계속될지 귀추가 주목된다. <사진=아유경제 DB>