[아유경제_특집] 공개 앞둔 공동주택 공시가격, 두 자릿수 하락 예상 ‘우세’

올해 전국 아파트 등 공동주택 공시가격 열람 개시일이 이달 17일에서 다음 주로 연기됐다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 정부가 이번 주간 예정돼 있던 올해 공동주택 공시가격 발표를 다음 주 공개로 전격 연기했다. 이를 두고 업계에서는 금리 인상 기조 속에서 집값의 변동성이 커진 만큼 이를 세밀하게 반영하기 위한 정부의 추가 검증으로 인해 다소 시간이 늦춰지는 것이라는 관측을 내놓고 있다. 지난해와 비교할 때 집값의 하락세가 뚜렷한 만큼 올해 공시가격 역시 크게 내려갔을 것으로 예상되면서 보유세 부담도 덩달아 줄어들었을 것으로 예상된다.

이에 본보는 공동주택 공시가격 발표를 앞두고 공시가격이 의미하는 바를 살펴보고 구체적인 전망을 통해 시장에 미치는 영향 역시 분석해보고자 한다.

정부, 내주 부동산관계장관회의서 확정할 듯
집값 하락분 반영, 공시가 현실화율도 2020년 수준으로 낮춰

지난 14일 국토교통부와 한국부동산원 등에 따르면 올해 1월 1일 기준 공동주택 공시가격 열람 개시일이 다음 주로 연기됐다.

본래 정부는 이달 17일부터 공시가격 열람이 가능하도록 할 예정이었으나 올해 전국적인 공동주택 실거래가가 지난해와 비교했을 때 현저히 하락한 상황에서 유난히 집값 하락폭이 큰 지역에 대한 추가적인 검증이 필요하다는 판단으로 발표를 연기한 것으로 파악됐다.

일단 당장 다음 주 추경호 경제부총리 주재의 부동산관계장관회의가 열릴 예정인 만큼 이 자리에서 공시가격 인하폭이 확정될 가능성이 크기 때문에 공시가격의 확정 이후 본격적으로 보유세 인하 방안에 대해서도 논의할 것으로 보인다.

앞으로 나올 공동주택 공시가격은 시장 추이에 큰 영향을 끼치기에 정부 발표에 눈과 귀가 쏠리고 있다. 먼저 공시가격은 정부가 부동산과 같은 자산에 대한 세금을 부과하는 데 있어 매우 중요한 지표로 실거래가(시세)와는 구별된다. 거래 시점이 아닌 재산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금의 기준임과 동시에 세무당국 등이 과세의 기준으로 삼고 있는 가격으로 정부가 조사해서 산정한다. 즉, 매년 전국의 대표적인 토지(표준지)와 건물(표준주택) 등을 조사해서 산정하는 가격인 만큼 종합부동산세(이하 종부세)나 재산세 등 각종 보유세 같은 세제 부과 기준에 영향을 미친다.

일반적으로 집값이 상승하면 자산의 가치가 높아지면서 보유세 부담도 증가하는 반면, 집값이 하락하면 순자산이 줄어들고 보유세 부담 역시 감소한다. 이때 매년 발표되는 공시가격에 따라 재산세, 종부세가 달라지면서 지난해까지만 해도 문재인 정부 시절 폭등한 집값의 영향에 따라 주택 보유자들 입장에서는 자연스레 보유세가 인상됐고 재정적 부담은 상당히 컸다.

이에 윤석열 정부는 출범 초기부터 국민의 과도한 보유세 부담을 정상화하겠다고 선언하며 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추기 위한 정책을 내놓고 있다.

앞서 정부는 올해 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율을 지난해 평균 수치인 71.5%에서 69%로 끌어내리고, 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로, 종부세 비과세 기준선인 기본공제 금액을 공시가격 6억 원에서 9억 원, 1주택자의 경우 11억 원에서 12억 원으로 각각 상향해 세금 부담을 줄인다는 계획을 발표한 바 있다.

지난해 금리 인상 여파로 집값이 크게 하락하면서 올해 1월 1일 자로 발표되는 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 떨어질 것으로 보인다. <사진=아유경제 DB>

전문가 “올해 공시가격 작년 대비 두 자릿수 인하 예상”
공시가격 하락ㆍ세금 부담 완화… 주택 매매심리지수 소폭 ‘반등’

유관 업계에서는 시장 침체로 인해 지난해 공동주택 실거래가격이 하락한 가운데 올해 공시가격 역시 크게 내려가면서 보유세 부담이 줄어들 것으로 전망하고 있다.

실제로 한국부동산원이 집계한 지난해 아파트 실거래가지수는 서울이 연간 22.09%, 전국적으로 16.84% 하락한 것으로 나타나 2006년 실거래가 조사를 시작한 이래 최대 하락폭을 기록했다. 심지어 2008년 금융위기 당시 하락폭(10.21%)의 2배 이상 뛰어넘는 수치임을 고려할 때 그야말로 ‘역대급’ 하락이다.

지난해부터 글로벌 경제가 물가 상승 등으로 인해 미국을 중심으로 불가피하게 금리 인상을 연이어 단행했고 자산시장인 부동산시장 역시 직격탄을 맞으면서 집값도 크게 하락한 데 따른 여파다.

구체적으로 살펴보면, 서울을 비롯한 경기, 인천광역시 등 수도권 지역이 20%p 넘게 떨어지며 하락세를 주도했고 ▲대구광역시 18.33%p ▲부산광역시 13.72%p ▲울산광역시 12.33%p 등도 10% 이상 하락했다. 특히 세종시의 경우 지난해 23%p 넘게 실거래가가 떨어지며 큰 하락폭을 보였다.

이에 다수의 전문가들은 지난해 집값 하락으로 인한 실거래가의 폭락과 현실화율 인하를 고려하면 올해 공시가격도 작년 대비 적게는 10%에서 많게는 20% 이상 하락하는 곳이 많을 것으로 보고 있다. 특히 최근 3년간 현실화율 제고분이 상대적으로 높았던 고가아파트들의 하락폭이 클 것이라는 의견을 냈다.

한 경제 전문가는 “올해만 놓고 볼 때, 표준 단독주택 공시가격이 5.95%p 하락한 데 반해 공동주택 실거래가는 단독주택의 하락폭보다 훨씬 크다”면서 “공시가격 하락은 결국 세금에 대한 부담이 완화된다는 의미인 만큼 공시가격이 전년 대비 하락할 것으로 예상돼 주택자들의 세부담은 상당히 줄어들 것으로 보인다”고 설명했다.

공시가격 하락으로 인한 세부담 완화 전망이 주를 이루면서 매수시장 분위기도 점차 달라지는 모양새다.

이달 15일 국토연구원 부동산시장연구센터의 ‘2월 부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 지난달(2월) 전국 주택매매시장 소비심리지수는 102.1을 기록해 전월 대비 91.5보다 10.6p 상승하면서 지난해 7월(95.2) 이후 약 7개월 만에 지수가 100을 웃돌았다.

서울의 경우, 93.8에서 105.2로 크게 상승했으며 인천은 92.6에서 105.3으로, 경기는 92.1에서 103.5로 상승했다.

이외에도 ▲대전 102.8 ▲울산 105.2 ▲세종 114 ▲강원 102.1 ▲충북 107.6 ▲경남 105.3 ▲제주 111.8 등 비수도권 지역에서도 소비심리지수가 100을 넘었다.

한편, 행정안전부는 공동주택 공시가격이 공개되는 대로 종부세 공정시장가액비율 등을 조정해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추는 방안을 오는 4월 중으로 발표한다는 방침이다.

지난달(2월) 전국 대부분 지역에서 주택 매수심리가 호전되면서 주택매매시장 소비심리지수가 100을 넘어선 것으로 나타났다. <사진=아유경제 DB>