[아유경제_헤드라인] 지지부진한 오세훈표 주택 공급, 하반기 반전 이뤄낼까?

올해 들어 서울 지역에서 주택 공급의 핵심 지표인 준공과 착공, 인허가가 모두 넉넉하지 못한 것으로 나타나면서 오세훈 서울시장이 추진하는 향후 5년간 24만 가구 공급도 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. <제공=서울시>

[아유경제=김진원 기자] 올해 들어 서울 지역 내 주택 공급이 실종됐다는 통계가 나왔다. 시장 기대와 달리 주택 준공, 착공은 물론 인허가 모두 부진한 것으로 나타났기 때문이다. 부동산시장 안정에 자신감을 보인 오세훈 서울시장이 취임한 지 100일이 지났지만, 오 시장의 부동산 정책에 대한 시장의 반응은 ‘기대 이하’라는 평가가 주를 이룬다.

 

하지만 서울시가 본격적으로 오세훈표 부동산 공급을 위해 자체적으로 재정비에 들어가는 모습에 연내 ‘2040 서울시 도시기본계획(이하 2040 서울플랜)’이 구체화되면 분위기가 얼마든지 달라질 수 있다는 관측도 나오고 있다. 이에 본보는 오세훈 시장 최임 이후 부동산시장 분위기를 짚어보고, 향후 오세훈표 공급 정책 전망도 짚어봤다.

 

주택 준공ㆍ착공ㆍ인허가 모두 ‘부진’
부족한 인허가에 향후 주택 공급 물량 우려 ↑

 

취임 이전부터 부동산시장 안정화에 자신감을 보인 오세훈 서울시장의 바람과 달리 서울 지역에서 주택 공급의 핵심 지표인 준공과 착공, 인허가 모두 충분치 못한 것으로 나타났다.

 

이달 21일 한국부동산원과 국토교통부 통계에 따르면 올해 1월에서 5월까지 서울 지역 주택 준공은 2만9475가구에 그치며 2019년(2만9190가구) 같은 기간과 엇비슷했지만, 지난해 3만6020가구보다 18%(6545가구)나 감소했다.

 

착공도 상황은 마찬가지다. 올해 1월과 5월 사이 주택 1만7555가구가 착공해 작년((2만7724가구)은 물론 재작년 동기(2만4410가구) 대비 눈에 띄게 줄어들었다.

 

반면, 선행 지표인 주택 건설 인허가는 3만915가구로 지난해 같은 기간 2만2149가구보다 무려 39.6% 증가해 대조를 이뤘다.

 

인허가는 인가와 허가를 뜻하며, 착공은 공사 시공자가 공사에 착수하는 절차로 아파트를 비롯해 주택을 지을 때 공사 현장에서 첫 삽을 뜬 후 공사가 시작됐다는 것을 의미한다. 그리고 준공은 건설의 전체 공사 과정이 완료된 것으로 공사도 끝나고, 행정이나 법적 절차를 통과한 단계를 일컫는다.

 

즉, 크게 볼 때 주택을 공급하기 위해서는 인허가가 선행돼야 하며 착공이 시작되고 준공으로 모든 공사의 마무리가 끝이 나게 된다. 이를 바꿔 말하면 주택의 인허가나 착공이 이뤄지지 않으면 향후 주택 공급 물량이 나올 수가 없다는 이야기가 된다.

 

이 같은 절차를 앞서 살펴본 통계에 대입해보면, 준공 물량이 부진했다는 것은 이미 2∼4년 전부터 활발한 인허가가 이뤄지지 못했고 준공 건수의 감소나 정체는 직접적으로 입주 물량 부족으로 이어진 것으로 현재의 집값 불안이 앞으로도 지속할 수 있음을 의미한다.

 

물론 인허가 만큼은 착공과 준공에 비교해 뚜렷하게 증가한 수치(3만915가구)를 기록했지만, 기본적으로 최근 5년간 상반기 평균치가 2만9377가구임을 고려할 때 시장 기대에 못 미치는 것은 분명해 보인다.

 

오세훈 시장 “향후 5년간 24만 가구 주택 공급”… 계획 차질 ‘우려’
정부, 서울 내 33만 가구 계획… 주민 반발에 현실화 ‘미지수’

 

이런 배경으로 오 시장이 취임 당시 천명한 재개발ㆍ재건축 신규 인허가를 통한 향후 5년간 24만 가구 민간 주도 주택 공급에 당장 빨간불이 들어왔다.

 

최근 부동산114에 따르면 입주자모집공고를 기준으로 서울 아파트 입주 물량은 올해 3만864가구, 내년 2만463가구이다. 지난해 물량이 4만9415가구이었으니 매년 빠르게 감소세를 보이는 것이다. 오 시장이 언급한 계획대로라면 2025년까지 매년 4만8000가구 정도는 꾸준히 물량이 공급돼야 하지만 지금과 같은 인허가나 착공, 준공 물량을 생각하면 극적으로 대폭적인 공급 물량이 나오지 않는 이상 오 시장의 공급 계획은 지켜지지 않을 가능성이 훨씬 커 보인다.

 

이에 대해 업계 한 전문가는 “현재 서울시에서 추진하고 있는 공급 대책은 개발 기대감에 따른 집값 급등과 정부의 재건축 안전진단 기준 완화 거부 등으로 차질을 빚고 있다”면서 “정부 역시 2ㆍ4 부동산 대책을 통해 서울 도심 내 주택 33만 가구를 공급하겠다는 한 상황이긴 하지만 공공재개발이나 재건축 부지 선정 과정에서 주민들 반발로 난항을 겪고 있다”고 지적했다.

 

실제로 태릉골프장(1만 가구)과 용산캠프킴(3100가구) 개발의 경우 주민 반발과 지방자치단체 이견 등의 이유로, 서부면허시험장(3500가구)과 상암DMC용지(2000가구) 개발은 주민 반발 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 상태다.

 

이어서 그는 “결국 이런 추세가 개선되지 못하고 불확실한 상황이 계속되면서 정부와 오 시장이 추진하는 공급 계획이 차질을 빚게 된다면 서울의 주택난은 앞으로 이어질 수밖에 없다”고 우려했다.

 

‘35층 룰’ 삭제 오세훈표 ‘2040 서울플랜’ 곧 공개될 듯
서울시 도계위 재편… 전문가 “하반기 분위기 달라질 가능성”

 

이런 가운데 ‘35층 룰’을 삭제한 오세훈표 ‘2040 서울플랜’이 조만간 윤곽을 드러낼 것으로 보인다.

 

서울플랜은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의거 서울의 공간구조와 발전방향을 제시하는 최상위 도시계획으로 20년간 매년 5년마다 정책이 재정비된다. 고(故) 박원순 전 시장 재임 시절 수립한 ‘2030 서울플랜’에서는 서울 한강변 아파트 35층 층고 제한이 적용되면서 성수전략정비구역을 비롯한 주요 재개발ㆍ재건축 단지의 사업이 좌절됐다.

 

하지만 새로 발표되는 ‘2040 서울플랜’에 층고 제한이 폐지돼 서울 한강변에서 고층 아파트가 들어설 수 있다면 오 시장이 내세우는 ‘스피드 주택 공급’이 가능해질 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

 

더욱이 서울시의회 절대다수를 차지하는 더불어민주당 내에서도 주택 공급을 늘리기 위해서는 기본적으로 층고 제한 폐지까진 아니더라도 아파트 높이 기준 규정에 있어 변화된 정책이 필요하다는 공감대가 형성됐다는 점도 긍정적인 요소로 작용한다.

 

여기에 오 시장 취임 후 처음으로 서울시 도시계획위원회(이하 도계위)가 재편에 시동을 걸면서 ‘오세훈표’ 주택 정책이 비로소 제대로 작동할 것이라는 관측도 나오고 있다.

 

도계위는 지방자치단체에 도시계획을 심의 및 자문하는 기구로 서울시의 경우 도시계획 관련 고위 공무원과 자치구청장, 시의원, 도시ㆍ건축ㆍ교통ㆍ환경 등 분야별 전문가로 구성돼 있다. 사실상 서울시 안에서 이뤄지는 모든 도시ㆍ주택 정책을 좌우하는 핵심 기구로 지구단위계획이나 정비계획, 대규모 건축 계획 등의 사업 계획이 시행되기 위해서는 까다로운 도계위 심의 통과가 ‘필수코스’다.

 

새로 선출된 지자체장은 자신의 정책 철학을 공유할 수 있는 인사들로 도계위를 채우는 경우가 많다. 박원순 전 시장도 재임 시절 자신과 정책을 공유했던 전문가들로 도계위를 구성한 바 있다. 오세훈 현 서울시장에게도 자신이 공약한 재개발ㆍ재건축 규제 완화 등의 부동산 정책을 무난하게 이행하기 위해 도계위의 도움이 절실한 만큼 이번 도계위 재구성은 오 시장 입장에서 상당히 반가운 측면이 있다.

 

부동산 전문가는 “도계위가 재구성되면 조만간 공개될 ‘2040 서울플랜’과 더불어 오세훈 시정 하에 도시ㆍ주택 정책을 뒷받침하는 중요 역할을 할 것으로 보인다”면서 “관련 규제를 완화하거나 새로운 계획을 세울 때 도계위 심의를 거쳐야 하는 만큼 ‘35층 룰’ 폐지 등 오세훈표 공급 대책이 구체화되고 실현될 가능성이 있다”고 귀띔했다.

 

한편, 서울플랜 계획안 수정ㆍ보완 작업을 거친 서울시는 이번 달 공청회를 시작으로 오는 9월까지 관련 기관 및 지자체 협의, 시의회 의견 청취 등 의견 수렴 절차를 밟은 후 올해 연말까지 도시계획위원회 심의를 거쳐 확정ㆍ공고를 낸다는 방침이다.

올 하반기 안으로 ‘35층 룰’을 삭제한 오세훈표 ‘2040 서울플랜’이 가시화될 경우, 층고제한이 폐지돼 서울 한강변에서 고층 아파트가 들어설 수 있는 만큼 오 시장이 내세우는 ‘스피드 주택공급’도 가능해질 수 있다는 업계 전문가들의 중론이다. <사진=아유경제 DB>