“집을 팔아? 말아?” 헷갈리는 신축년 부동산 세법 총정리

신축년을 맞이해 기존과 다르게 시행되는 부동산 세법이 주목을 받고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=조은비 기자] 2021년 신축년(辛丑年)을 맞이해 유관 업계에도 다양한 변화가 찾아올 것으로 예상된다. 지난해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 어려움도 있었지만, 국내 부동산시장 역시 격동의 시기를 겪었다.

24차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표한 김현미 전 국토교통부(이하 국토부) 장관에 이어 새롭게 선발된 변창흠 국토부 장관 또한 새로운 변화 양상을 불러올 것으로 전망되지만, 우선 지난해 도입됐던 수많은 대안이 올해 시행을 앞두게 되면서 세법에도 큰 변화가 찾아오게 된다. 전문가들은 시기별로, 지역별로 적용되는 세법이 다르기에 주택을 매수하고 매도할 때 더 세심한 분석이 필요해졌다고 입을 모은다.

본보는 부동산과 관련해 어떤 법안이 올해부터 시행되는지에 대해 살펴봤다.

부동산 세금 기본 상식 ‘개념 정리’
팔아도 사도 붙는 세금… 계산법은?

올해부터 적용되는 세법을 살펴보기에 앞서, 먼저 기본적인 부동산 세금 개념부터 짚고 넘어가려고 한다. 부동산 세금은 다양한 경우에 모두 적용이 되는데, 집을 살 때ㆍ팔 때ㆍ보유할 때 모두 세금이 나가게 된다. 이때 집의 매매가격ㆍ보유시기ㆍ거주시기ㆍ지역 등 다양한 요인에 따라 세금 징수량이 달라진다.

주택을 살 때는 취득세가 발생하는데, 주택 수ㆍ조정대상 지역에 따라 차이가 있다. 주택을 매매한 경우 취득 시점일로부터 60일 이내에 취득세를 납부해야 하며 상속으로 취득한 경우에는 상속 개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 내면 된다.

취득세에는 농어촌특별세, 지방교육세 등이 가산되는데, 농어촌의 산업기반시설 확충을 위한 농어촌특별세는 전용면적 85m²를 초과할 경우 가격과 상관없이 0.2%의 세율이 붙는다. 주택 외 토지, 건물 등에도 동일하게 0.2%가 적용된다.

지방 교육 재정 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 징수되는 지방교육세는 ▲6억 원 이하 주택일 경우 0.1% ▲6억 원 초과~9억 원 이하 주택은 ‘(취득가액x2/3-3)x1/10%’ ▲9억 원 초과일 경우 0.3% ▲주택 외 토지, 건물 등에는 0.4%가 부과된다.

이같이 취득세를 납부할 때는 지방교육세, 농어촌특별세를 함께 계산해서 제출해야 하며 국세가 아닌 지방세에 해당하기 때문에 수수료가 붙지 않고 신용카드로 할부 납부할 수 있다.

주택을 보유할 때 내는 세금에는 종합부동산세(이하 종부세)와 재산세가 있다. 종부세의 경우 주택, 토지 등 개인별로 보유한 부동산 공시가격을 합산한 금액이 일정 금액을 초과하는 경우 그 초과 금액에 대해 부과되는 세금이다. 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 소유자는 그해 12월에 종부세를 납부해야 한다. 단, 1가구 1주택자는 주택 공시가격 9억 원 초과 시 부과한다.

재산세는 가격과 상관없이 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세로, 시가표준액과 공정시장 가액비율을 곱한 ‘과세표준’에 세율을 곱해 나온 산출세액에 세부담 상한까지 적용해야 납부해야 하는 총액을 알 수 있다.

재산세율은 ▲과세표준 6000만 원 이하일 경우 0.1% ▲6000만 원 초과~1억 5000만 원 이하 ‘6만 원+6000만 원 초과 금액의 0.15%’ ▲1억5000만 원 초과~3억 원 이하 ‘19만5000원+1억5000만 원 초과 금액의 0.25%’ ▲3억 원 초과 ‘57만 원+3억 원 초과 금액의 0.4%’로 적용되는데, 여기에 세부담 상한을 함께 확인하면 재산세액을 알 수 있다. 이 밖에도 재산세에는 재산세액의 20%인 지방교육세, 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 함께 내야 한다.

재산세는 2021년 공시가격 6억 원 이하 주택을 보유한 1주택자의 재산세가 과표구간별 0.05%p 인하돼 가구당 최대 18만 원의 재산세 부담이 덜어졌다.

종부세와 재산세는 납부 시 과세 기준일을 유의해야 한다. 6월 1일을 기준으로 세금을 매기기 때문에, 6월 2일 이후로 주택을 매도하고 소유권을 넘겼다면 해당 연도 재산세는 매도인에게 재산세 납부 의무가 있게 된다.

이 밖에도 주택을 매도할 때 시세차익이 생겼다면, 양도소득세(이하 양도세)를 납부해야 한다. 1가구 1주택자 9억 원 이하 주택에는 비과세가 적용되는 예외적인 경우도 있지만 구입 시기와 규제지역에 따라 보유와 거주요건 등을 충족해야 한다. 조세 부담을 덜기 위해 ‘장기보유특별공제’의 혜택을 받을 수도 있다. 장기보유특별공제는 최소 3년 보유부터 주택을 장기 보유한 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 것을 뜻한다.

신축년 부동산 세법 핵심은?… 세율 상향ㆍ부부 공동명의 공제 방식 등에 ‘주목’

지난해부터 도입을 예고해 이번 신축년에 새롭게 도입되는 세금 요건을 추려보면, 크게 1월과 6월에 적용되는 세법으로 나뉜다.

국토부와 국세청에 따르면 1월부터 시행되는 건으로는 ▲종부세 세율 및 세부담 상한 인상 ▲종부세 고령자 공제율 상향 ▲부부 공동명의 종부세 공제 ▲양도세 최고세율 인상 ▲1주택 산정방식 변경 ▲분양권 주택 수 포함 ▲고가주택 장기보유특별공제 거주요건 추가 등이 있다. 오는 6월부터는 ▲보유기간에 따른 양도세율 인상 ▲양도세 중과세율 상향 등이 있다.

앞으로는 대폭 상향된 종부세 세율 및 세부담이 적용되게 된다. 올해 1월 1일부터 조정대상지역 외 지역에 있는 2주택 이하인 경우에는 과세표준 ▲3억 원 이하 0.6% ▲3~6억 원 이하 0.8% ▲6~12억 원 이하 1.2% ▲12~50억 원 이하 1.6% ▲50~94억 원 이하 2.2% ▲94억 원 초과 3%로, 최고 3%까지 세율이 올라간다. 법인에도 최고 세율인 3%가 적용된다.

조정대상지역 내 2주택이거나 3주택 이상일 경우에는 ▲3억 원 이하 1.2% ▲3~6억 원 이하 1.6% ▲6~12억 원 이하 2.2% ▲12~50억 원 이하 3.6% ▲50~94억 원 이하 5% ▲94억 원 초과 6%로, 최고세율이 6%까지 올라간다. 법인에는 마찬가지로 최고 세율인 6%가 부과된다. 여기에 조정대상지역 2주택 같은 경우는, 기존에 세부담 상한이 200%였지만 이제는 300%까지 올라간다.

또한 2021년 귀속분을 대상으로, 1가구 1주택자 종부세 고령제 공제율을 인상한다. 1가구 1주택 단독명의를 하면 종부세에서 고령자 공제와 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이 가운데 고령자 공제는 ▲60~65세 미만 공제율 20% ▲65~70세 미만 30% ▲만 70세 이상 40%로 적용되며 장기보유특별공제는 ▲5~10년 미만 공제율 20% ▲10~15년 미만 40% ▲15년 이상 50%로 유지된다. 이에 따라 고령자 공제와 장기보유특별공제를 합한 공제 한도는 최대 70%에서 10% 올라간 최대 80%의 세액 공제를 받을 수 있게 된다.

앞서 일각에서는 부부 공동명의를 제외하고 1가구 1주택 단독명의에만 추가 세액 공제가 가능하다는 점에 대해서 형평성 문제를 제기하기도 했다. 이에 앞으로는 부부 공동명의에도 종부세 세액 공제가 가능해진다.

만일 고령의 부부가 공동명의로 1주택을 소유했을 경우에는 단독명의가 받을 수 있는 혜택으로 9억 원 공제에 고령자 공제 최대 40%, 장기보유특별공제 최대 50%를 합한 최대 80%의 세액 공제를 적용받거나, 부부 한 사람당 6억 원씩 더해서 공시가격 12억 원까지 종부세 비과세 혜택을 받는 방법 중 선택할 수 있게 됐다.

하지만 단독명의에서 부부 공동명의로 바꿀 때 취득세가 들어가므로, 이 점도 함께 유의해서 계산해봐야 한다.

장기보유특별공제에 ‘거주요건’ 추가… 최대 80% 공제
분양권도 주택 수 ‘포함’… 양도세ㆍ취득세 구분해야

양도세 및 개인 종합소득세와 관련한 세율도 상향된다. 과세표준에 따라 ▲1200만 원 이하 6% ▲1200~4600만 원 15% ▲4600~8800만 원 24% ▲8800만 원에서 1.5억 원 35% ▲1.5~3억 원 38% ▲3~5억 원 40% ▲5~10억 원 42% ▲10억 원 초과 45%로 정해진다. 특히 10억 원이 초과되는 경우 기존 42%에서 3%가 늘어난 45%로 인상됐다. 올해 1월 양도분부터 법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율도 늘어났다. 법인의 주택 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가로 부과되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됐다.

1주택 보유기간 산정방식도 구체화됐다. 2021년 1월 1일을 기준으로, 해당 일시 전에 다주택자에서 1주택자가 됐을 경우 추가 2년 보유를 하지 않아도 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있고, 이날 이후에 주택을 처분해 1주택자가 됐을 경우 추가 2년 보유 요건을 충족해야 혜택을 받을 수 있다. 단, 일시적 2주택자의 경우에는 2년 보유 요건을 지키지 않아도 비과세를 받을 수 있는 상황이 있기에 잘 살펴봐야 한다.

아울러 올해 1월 1일 이후 양도분부터 9억 원 초과인 1가구 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제 적용요건에 거주요건이 추가된다. 이에 따라 기존에는 보유기간에 따라 규정되던 공제율이 ▲3년 이상 보유 12%ㆍ거주 12%로 합계 24% ▲4년 이상 보유 16%ㆍ거주 16%로 합계 32% ▲5년 이상 보유 20%ㆍ거주 20%로 합계 40% ▲6년 이상 보유 24%ㆍ거주 24%로 합계 48% ▲7년 이상 보유 28%ㆍ거주 28%로 합계 56% ▲8년 이상 보유 32%ㆍ거주 32%로 합계 64% ▲9년 이상 보유 36%ㆍ거주 36%로 합계 72% ▲10년 이상 보유 40%ㆍ거주 40%로 합계 80%로 개정된다.

기존에는 2년 이상 거주하고 10년 이상 보유하면 80%를 적용받을 수 있었지만, 앞으로는 10년 이상 거주하고 10년 이상 보유해야 80%가 적용되게 된 것이다.

부동산시장의 과열 양상을 방지하기 위해 분양권도 주택 수에 포함하는 방안이 시행된다. 이에 따라 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도세 주택 수에 포함된다. 2020년 8월 12일부터 취득한 분양권ㆍ주거용 오피스텔 등은 취득세 주택 수에 포함이 되는 것이므로 구분해서 파악해야 한다.

또한 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 조합원 입주권 및 분양권을 비롯한 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율이 인상된다. 보유기간에 따라 1년 미만 보유했을 경우 기존 40%에서 70%가 적용되고, 1년 이상 보유할 경우 기존 기본세율에서 60%로 상향된다.

이 밖에 조정대상지역 내 다주택자에 대해서도 세율이 인상된다. 기존에는 ▲2주택 ‘기본세율+10%p’ ▲3주택 이상 ‘기본세율+20%p’가 부과됐지만, 올해 6월 1일 이후 양도분부터는 ▲2주택 ‘기본세율+20%p’ ▲3주택 이상 ‘기본세율+30%p’로 적용된다.

업계 “변경된 세법 살피며 주택 매수ㆍ매도 나서야”
시장 흐름에 맞춰 투자… ‘조금 더 신중히’

이처럼 올해 새로운 부동산 세법이 도입된 만큼, 주택을 팔고 살 때도 적용시기, 요건 등을 꼼꼼하게 따져보지 않으면 세금 폭탄을 맞을 확률이 높아졌다. 전문가들은 올해 도입될 세법들을 살펴보고 본인의 주택과 비교해 매도 및 매수 시기를 고려하는 방안이 필요하다고 입을 모았다.

한 부동산 전문가는 “각종 부동산 세법이 도입되면서 앞으로 주택을 매수하고 매도할 때 종부세ㆍ양도세ㆍ취득세 등 부동산 세법과 관련한 세밀한 분석과 계산이 필요해졌다”며 “특히 다주택자의 경우 보유세 부담이 늘어나면서 차라리 양도세를 부담하는 것보다 증여하는 것이 낫다는 분석까지 나온다”고 말했다.

또 다른 전문가는 “1주택자도 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 강화되고 1주택자 산정 방식 등이 달라지면서 세금 문제를 직면하게 됐다”며 “이럴 때일수록 신중하고 냉철하게 바로 투자에 뛰어들기보다는 세법에 따른 부동산시장의 흐름과 경제 회복세 등을 보며 신중히 접근해야 한다”고 조언했다.

보유기간 및 거주지역 등에 따라 적용되는 세율이 달라지므로 주택 매수ㆍ매도 시 각별한 유의가 필요하다. <사진=아유경제 DB>