[아유경제_특집] 하반기 부동산시장 변화될까?

이달 19일 기준 정부가 완화를 논의 중인 부동산 관련 제도. <사진=아유경제 DB, 편집=서승아 기자>

[아유경제=서승아 기자] 어느덧 올해가 막바지에 다다른 가운데 부동산시장 약세가 추석 연휴 이후에도 이어지고 있다. 이처럼 부동산시장이 얼어붙으면서 정부가 완화할 부동산 규제에 업계의 이목이 쏠리고 있다. 이에 본보는 올 하반기에 완화될 규제를 짚어보고 더 나아가 부동산시장의 흐름을 전망해봤다.

 

초과이익환수제ㆍ청약제도ㆍ입지 규제 최소구역 개편 ‘유력’

 

이달 21일 유관 업계 등에 따르면 정부가 현재 완화 여부를 논의 중인 부동산 제도는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제), 청약제도, 입지 규제 최소구역, 규제지역 추가 해제, 대출 규제 등이다.

 

이 가운데 초과이익환수제와 청약제도, 입지 규제 최소구역은 이달 내에 개선안 발표가 유력하다.

 

지난달(8월) 국토교통부(이하 국토부)는 8ㆍ16 부동산 대책에서 3000만 원으로 돼 있는 초과이익환수제 부담금 면제 금액을 높이고 부과율 구간을 확대할 계획이라고 발표한 바 있다. 정부가 부담금 면제 금액을 1억 원까지 높일 수 있다는 관측도 나왔다. 이 계획은 이달 중 제시될 예정이다.

 

청약제도는 윤석열 대통령이 후보자 당시 전용면적 기준 85㎡ 주택에 대한 추첨제를 확대하겠다고 공약해 규제 완화에 대한 기대감이 커졌다.

 

현재 청약제도에 따라 전용면적 기준 85㎡ 이하는 100% 가점제로 청약 당첨자를 가린다. 이 같은 제도를 윤석열 대통령은 후보자 당시 전용면적 기준 60㎡ 이하는 추첨제 60%를 적용하고 전용면적 기준 60㎡~85㎡는 추첨제 30%를 배정하는 내용을 공약으로 내걸었다.

 

국토부는 이달 중 발표할 예정인 청년주거지원 종합대책에 청약제도 개편도 포함할 계획이다. 이와 함께 자본 축적 수준이 낮은 청년층이 청년원가주택을 수월하게 구매할 수 있도록 전용 대출 상품을 함께 제시할 예정이다.

 

용적률과 건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 입지 규제 최소구역 개편안도 이달 중에 공개된다.

 

정부는 도심 주택 공급을 늘리기 위해 민간도 도심 공공주택 복합사업 주체가 될 수 있는 민간 도심 공공주택 복합사업을 신설할 예정이다. 이는 민간의 고밀개발을 지원하기 위해 입지 규제 최소구역을 넓힐 필요가 있다는 판단에 따른 것이다.

 

규제지역 추가 해제가 연내에 이뤄질 가능성이 크다는 전망도 나왔다. 정부는 지난 6월 대구광역시, 대전광역시, 경남 등 세종시를 제외한 비수도권의 투기과열지구를 해제했다. 이후 해제 대상에서 제외된 세종시 주민들이 추가 해제를 요구해왔다.

 

이에 대해 지난달(8월) 원희룡 국토부 장관은 “올해 6월 규제지역 추가 해제가 조금 미흡하다고 보고 있다”라고 언급했다. 이 같은 국토부 장관 발언에 업계는 이르면 이달 중 규제지역 추가 해제를 위한 주거정책심의위원회가 열릴 수 있다고 전망했다.

 

아울러 정부가 15억 원을 초과하는 아파트에 적용되는 주택담보대출 금지 규제를 풀 것이라는 예측이 계속되고 있다. 지난 4일 금융위원회와 기획재정부, 국토부가 추석 연휴 이후 부동산관계장관회의를 열고 해당 규제를 푸는 방안을 발표한다는 언론보도가 나온 바 있기 때문이다.

 

다만 일부 소식통 등은 자칫 서울 강남구 등 고가 아파트 가격 상승에 불을 지필 수 있다는 우려가 커져 신중하게 접근 중이란 분석을 냈다.

 

하지만 정부는 이 같은 규제 완화가 확정은 아니라며 선을 그었다. 지난 8일 국토부는 보도자료를 통해 “투기지역ㆍ투기과열지구 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 금지 규제 폐지 등 일부 언론에서 제기하는 규제 완화 방안은 부동산시장 상황을 종합적으로 고려해 언젠가는 논의될 수 있는 사안이지만 현재는 검토하고 있지 않다”라고 전했다.

 

그런데도 유관 업계는 이를 믿지 못하는 분위기다. 집값이 계속 내려가고 있어 부동산 규제를 풀 수밖에 없는 상황이기 때문이다. 이와 더불어 투기지역ㆍ투기과열지구 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 금지는 무리한 정책이었다는 평가도 나왔다. 과도하게 오르는 집값을 잡겠다는 명분은 있었지만 「대한민국헌법」에 규정된 국민의 재산권 침해 논란 등 문제가 많은 정책이었기 때문이다. 그런 정책을 집값이 급락하는 상황에서 굳이 유지할 필요가 없다고 업계 전문가들은 진단했다.

 

하락세 지속은 ‘글쎄’… 업계 “일시적 조정, 하락장 진입으로 보기 어려워”

 

올 하반기 부동산 전망과 관련해서는 관계자 다수가 급격한 금리 인상에 따른 이자 부담 증가와 대출 규제 강화, 주요 지역의 가격 부담감 등의 영향으로 하반기에도 부동산 내림세가 이어질 것으로 예측했다.

 

그러나 일각에서는 매수 심리 위축에 따른 거래절벽은 인정하지만, 하락장 진입으로 보기 어렵다는 의견을 내놓았다. 이는 주택거래량이 극히 적기 때문이다. 하락이라고 평가하기 위해서는 최근처럼 단순하게 주택거래량이 적은 게 아니라 많은 거래가 낮은 가격으로 이뤄져야 한다는 주장이다. 부동산은 금리에 민감하게 반응하지만, 실거주 부동산은 실제로 이사를 한 경우라서 금리 인상과 연관성이 적다는 설명이 이어진다.

 

대세 하락과 대세 반등이라는 이분법적 시각에서 벗어나야 한다는 주장도 있다. 올해 부동산시장은 진짜 강남ㆍ진짜 도심 여부에 따라 희비가 교차했기 때문이다. 최근 부동산114 등에 따르면 강남4구 집값은 큰 변화가 없는 가운데 송파구, 강동구는 하락세를 보였고 강북은 종로구, 용산구를 제외한 도봉구, 노원구, 성북구, 강북구 등이 하락했다. 그간 갭투자 대상인 역세권 소형 평형이 서울 집값 하락을 주도하고 있는 셈이다. 금리가 오르면서 투자수익을 보존하기 어려워지자 지나치게 과열된 역세권 소형 평형 시세가 떨어진 것이다.

 

한 부동산 전문가는 “주택가격이 조정된다는 것은 몇 년 동안 큰 상승세를 보여 부동산시장에 호재가 있었다는 뜻”이라면서 “현재도 현금을 동원할 수 있는 이들은 급매물을 기존 신고가 대비 몇억 원 낮은 가격에 매수하고 있다”라고 짚었다.

 

한편, 미래에도 부동산시장 양극화가 더 심화할 가능성이 있다는 전망이 주목받고 있다. 1997년 IMF 외환위기, 2008년 서브프라임 사태 이후 부동산이 폭락하고 브이를 그리며 급상승했다. 이처럼 고점 대비 약 30%는 가격이 내려가야 시장이 다음 사이클로 넘어간다. 예를 들어 10억 원짜리 집이 8억 원으로 떨어졌다가 다시 9억 원으로 오르는 식의 계단식 반등 흐름이 두세 차례 이어져야 한다. 문제는 최근 부동산시장에서 아직 투매는 시작도 안 됐으며, 2025년께 3기 신도시 물량이 나오고 투매가 이어지면 대세 상승기가 찾아올 것이란 게 일부 전문가의 주장이다.

 

또 양도소득세 중과 조치가 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예되며 매년 6월 1일이 종합부동산세 납부일이다. 절세 목적의 급매물이 저가에 거래된 후에는 당장 집을 팔 사람이 많지 않을 것으로 보인다는 의견도 제기됐다. 당장 예정된 대규모 주택 공급도 없어 부동산 시세는 일시적 고정에 머물 가능성이 크다는 설명이다.

 

업계 관계자는 “일시적 조정장으로 보느냐 대세 하락으로 보느냐에 따라 달라지는데 일시적 조정장으로 보면 금리 인상이 멈추고 다시 반등할 것이라는 주장에 동의한다”라며 “현재 실수요자 중 매물을 기다리는 사람이 많아 내년 상반기에 유입될 가능성이 크기 때문”이라고 지적했다.

일부 업계 관계자들은 최근 부동산시장을 하락장 진입으로 보기 어렵다고 분석했다. <사진=아유경제 DB, 편집=서승아 기자>