[아유경제_기획] 신속통합기획, 2022년도 흥행 이어간다?… 투기 수요 근절이 ‘관건’

신속통합기획 민간재개발 1차 후보지 선정 결과. <제공=서울시>

[아유경제=서승아 기자] 오세훈 서울시장이 도입한 신속통합기획이 올해도 흥행을 이어갈 수 있을지 귀추가 주목된다.

서울시, 신속통합기획 재개발 후보지 21곳 ‘선정’
업계 “정부 규제 완화가 ‘중요’”

2021년 12월 28일 서울시는 민간재개발 후보지 공모를 통해 21곳을 선정했다고 발표했다.

이에 따르면 신속통합기획 추가 후보지로 선정된 재개발사업은 ▲마포구 공덕동 ▲양천구 신월7동1구역 ▲강서구 방화2구역 ▲구로구 가리봉2구역 ▲금천구 시흥동 810 일대 ▲영등포구 당산동6가 ▲동작구 상도14구역 ▲관악구 신림7구역 ▲송파구 마천5구역 ▲강동구 천호A1-2구역 등이다.

서울시는 구별 1곳씩 선정을 원칙으로 정했지만 지구단위계획 등 관련 계획과의 정합성에 부합하지 않거나 주민 간 갈등 문제로 사업 실현 가능성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 이번 후보지 선정에서 제외했다. 향후 전반적인 재검토가 필요한 만큼 현시점에서는 사업 추진이 부적합하다는 선정위원회의 판단에 따른 것이다.

정부가 추진 중인 공공재개발도 지난해 후보지 공모를 진행했지만 신청한 구역은 70곳에 그쳤다. 공공재개발은 주민동의율 10%만 확보해도 추진할 수 있지만 주민동의율 30%가 필요한 신속통합기획에 더 많은 구역이 공모를 신청한 것이다.

이번 신속통합기획 재개발 후보지가 모두 사업을 마칠 경우 서울시에 약 2만5000가구 규모의 주택 공급이 예정돼 서울시 주택 공급에 청신호가 켜졌다는 관측도 나왔다.

이처럼 신속통합기획은 올해도 흥행이 예상되지만 주택 공급을 놓고 서울시와 정부가 입장 차를 여전히 좁히지 못해 우려의 목소리가 커지고 있다.

주택 공급을 막고 있는 대표적인 규제로 꼽히는 재건축초과이익환수제도, 재건축 안전진단 규제 강화 등은 모두 정부 소관으로 서울시 계획대로 사업을 진행하기에는 한계점에 부딪힐 수밖에 없다.

정부도 주택 공급 확대를 위한 대책 마련에 속도를 내고 있지만 집값 급증을 우려해 규제 완화에 대해 움직임을 보이지 않고 있다. 이 같은 점 때문에 서울시가 상대적으로 규제가 덜한 재개발사업에 신속통합기획 추진을 집중하고 있다는 관측도 나왔다.

한 재건축 전문가는 “서울시 주도로 온전히 속도감 있는 사업을 추진하기에는 한계가 있다. 정부가 규제 완화에 동조하는 모습을 보여야 발 빠른 사업 추진이 가능할 것이다”라며 “그러나 정부가 집값 폭등을 잡지 못한 바 있어 규제 완화를 기대하기는 어렵다”라고 말했다.

투기 근절은 ‘글쎄’… ‘5일 공백’ 노린 수요 급증
신속통합기획 추진 구역 신고가 ‘속출’

신속통합기획 추진 구역을 중심으로 투기 수요가 몰리는 현상에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.

지난해 12월 서울시는 투기 방지를 위해 신속통합기획 재개발 후보지로 선정되는 구역을 즉시 건축 허가를 제한하고 토지거래허가구역으로 지정하고 권리산정기준일 지정 및 고시를 비롯한 투기방지대책을 마련한 바 있다.

투기방지대책에는 ▲필지 분할(분양 대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▲단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환 ▲토지와 건물을 분리 취득 ▲다세대, 공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정기준일 다음날까지 완료돼야 분양권을 받을 권리가 생긴다는 내용이 담겼다.

하지만 여전히 투자 수요가 몰린 건 제도적 맹점 때문이다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)」에 따르면 토지거래허가구역으로 지정되면 다음 날 공고하고 그날부터 5일 뒤 효력이 발생해 후보지 선정 후 효력 발생까지 5일 공백이 발생한다. 이를 방증하듯 2021년 신속통합기획 재개발 후보지가 발표된 뒤 5일 공백 사이에 매물을 사려는 매수자들이 급증했다.

5일 공백이라는 문제를 해결하기 위해 오세훈 서울시장은 2021년 4월 29일 국토교통부에 토지거래허가구역 규제 발효 시점을 공고 후 즉시로 수정할 것을 건의했다. 같은 달 송석준 국민의힘 의원도 부동산거래신고법 개정안을 대표발의 했지만 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에도 상정되지 못했다. 게다가 오는 3월 대통령 선거도 앞두고 있어 부동산거래신고법 개정안이 논의되기 쉽지 않은 상황이다.

5일 공백을 노린 투기 수요가 집중되고 있는 가운데 신속통합기획 후보지 공모를 신청한 구역을 중심으로 신고가가 속출하고 있다.

이달 13일 기준 부동산빅데이터업체 아실의 통계에 따르면 송파구 신천동 장미1차아파트(전용면적 기준 71㎡)는 지난해 11월 21억3000만 원의 신고가를 기록했다. 직전 신고가인 20억 원(2021년 8월)과 비교하면 약 3개월 만에 1억3000만 원이 오른 것이다. 영등포구 여의도동 시범아파트(전용면적 기준 156㎡)도 지난해 10월 35억 원의 신고가를 기록해 한 달 만에 5억 원이 올랐다.

유관 업계 한쪽에선 신속통합기획 추진 구역으로 인한 단기적인 시장 과열은 불가피하지만, 장기적으로 보고 시장 안정을 위해 신속통합기획과 도시정비사업을 꾸준하게 추진해야 한다고 조언했다.

한 부동산 전문가는 “단기적으로 가격이 상승하는 것은 어쩔 수 없다”라며 “오랜 시간 동안 지속된 문제를 한 번에 풀려고 하면 부작용이 발생하는 것처럼 신속통합기획을 비롯한 도시정비사업 추진 속도를 조절할 필요는 있다”라고 밝혔다.

이어서 그는 “신속통합기획을 활성화하는 것은 주택 공급을 빨리한다는 신호를 보내는 셈이기 때문에 부동산시장에 긍정적인 효과를 줄 것이다”라고 덧붙였다.

신속통합기획 재개발 후보지가 모두 사업을 마칠 경우 서울시에 약 2만5000가구 규모의 주택 공급이 예정된다. <사진=아유경제 DB>