[아유경제_헤드라인] 아듀 2021… 부동산시장 ‘역대급 이슈’ 한자리에

올해 국내 주요 경제 이슈 중 국민적으로 뜨거운 관심을 받은 것은 바로 집값 폭등을 경험한 부동산시장이었다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2021년 한 해가 저물어가고 있다. 올해 부동산시장 역시 크고 작은 문제들로 다사다난한 한 해였다. 여전히 신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19) 확산세는 이어지고 있는 가운데 정부의 부동산시장 규제 정책은 계속됐고, 공급 부족으로 인한 집값 폭등이 계속됐다.

본보는 2021년을 마무리하는 시점이자 문재인 정부 말기 시기인 현시점에서 올해 부동산시장을 되돌아보고 주요 이슈를 정리했다.

유관 업계 “현 정부 내내 부동산 가격 ‘폭등’”
정부 자신감 피력했지만… 올해 또 ‘상승세’

이달 16일 전국경제인연합회가 시장조사 전문기관인 모노리서치에 의뢰해 20세 이상 성인 1000명을 대상으로 ‘2021 사회ㆍ경제 주요 키워드 설문조사’를 한 결과, 올해 정부 정책 중 가장 아쉬운 분야로는 ‘부동산 가격 폭등 대응’이 1순위(37.1%)로 선택됐다. 이어 ▲코로나19 방역 조치(23.5%) ▲국가부채 급등(14.5%) ▲기준금리 인상 및 가계대출 규제(11.9%) 등이 뒤를 이었다. 그만큼 정부의 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 상당했던 것으로 풀이된다.

2022년 3월 9일 대선을 앞두고 각 당의 정책을 둘러싼 관심과 요구가 커지고 있는 시점이기에 현 정부로서는 스스로 자신했던 부동산시장 안정화가 최소한 올해라도 어느 정도 성과가 나왔어야 한다는 게 경제 전문가들의 중론이다.

2017년 7월 문재인 대통령은 취임 후 가진 기업인들과의 공식적인 간담회 자리에서 부동산 정책을 콕 집으며 부동산 가격을 안정시킨다는 조건으로 피자 공약을 약속한 바 있다. 이후에도 집값 잡기에 자신감을 꾸준히 보이면서 부동산 투기꾼들에 대한 규제 강화 역시 천명했다.

2019년 11월에는 ‘국민과의 대화’에서 대통령이 재차 직접 나서며 부동산 문제 해결에 대해 장담함과 동시에 사실상 부동산 가격을 잡기 위해 동원할 수 있는 모든 수단을 통해 해결하겠다고 밝힌 바 있다. 당시 이 같은 문 대통령의 발언을 두고 부동산시장의 현장을 잘 모르는 것 같다며 많은 비난이 일었다. 그리고 역시 대통령의 장담에도 불구하고 부동산시장은 서울과 수도권을 중심으로 꾸준히 폭등하면서 가격은 그야말로 천정부지로 치솟았다.

실제로 경제정의실천시민연합(경실련)의 ‘문재인 정부 서울 아파트 시세변동 분석 결과’에 따르면 문재인 정부가 들어선 2017년 5월 당시 평당(3.3㎡) 2061만 원이었던 서울 아파트값은 평당(3.3㎡) 4309만 원으로 집계됐다. 정부 출범 4년 반 만에 평당 가격만 2배가 뛴 것이다.

특히 2021년 국내 부동산시장은 ‘역대급’ 상승세를 보였다. 이달 9일 도시정비업계에 따르면 KB부동산 자료 기준 2021년 1~11월 간 전국 주택매매가격은 약 13.1%, 아파트매매가격은 17.6% 상승했다. 물가상승률을 고려한 실질주택매매가격 상승률도 10.3%를 기록하면서 1990년(13.3%), 2002년(10.6%)에 이어 KB부동산 통계 작성 이후 역대 3번째로 높았다.

제로금리 시대 ‘안녕’… 기준금리 1%대로
주택담보대출 금리 인상에 부동산 이자 부담 ↑

또한 눈에 띄는 점은 그간 사실상 제로금리 시대를 맞이했던 시장은 올 하반기를 기점으로 금리 인상이 단행되면서 부동산시장에 적지 않은 변수로 작용했다는 것이다.

지난 8월 26일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 연 0.5%에서 0.75%로 인상한 데 이어 지난달(11월) 재차 0.25%p 끌어올리며 지난해 2월(기준금리 1.25%) 이후 기준금리는 최대 수치를 기록했다.

그간 코로나19로 시장이 휘청거리면서 경기 침체 조짐이 보이자 빠르게 제로금리 시대로 접어들면서 소비를 진작시켰지만, ‘빚투’에 ‘영끌’로 부동산시장을 비롯한 자산시장은 과열 양상에 접어들었다. 재계에선 가계 부채가 급증하게 되자 금리 인상을 단행한 것이라고 풀이했다.

기준금리가 오르자 주택담보대출 변동금리 역시 덩달아 가파르게 상승하는 모습이다. 최근 주요 은행의 주택담보대출 변동금리가 최대 5%대를 기록하며 채무를 진 주택자의 경우 이자 부담이 커질 것으로 보인다. 여기에 추가적인 기준금리 인상도 배제할 수 없다는 전망도 속속 나오고 있어 내년에 금리 인상에 따른 부동산 이자 부담 영향으로 주택 매수 심리가 주춤할 것이라고 전문가들은 보고 있다.

이에 대해 업계 한 관계자는 “상반기와 하반기는 금융 규제로 인한 온도 차이를 경험했는데 당국의 ‘돈줄 조이기’ 기조로 제로금리 시대가 막을 내리고 대출 규제가 본격적으로 시행됐다”면서 “이 같은 영향으로 4분기부터는 매수의 적극성이 줄어들고 거래 소강상태가 뚜렷해지면서 단기적으로 효과를 보고 있다”고 설명했다.

실제로 이달 20일 직방에 따르면 올해 10월 기준 전국 아파트 매매거래량은 59만7000건으로 전년 같은 기간 대비 73만8000건으로 19.1% 감소했다. 특히 서울을 비롯한 수도권의 경우, 25만4000건을 기록하며 전년 동기 대비 약 11만 건 이상 거래가 줄었다.

하지만 이 같은 현상을 두고 상당수의 전문가는 정부의 잇따른 규제에 부동산시장이 잠시 소강상태를 보인 것이라는 의견을 피력한다. 금리 인상, 대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책으로 주택 수요자들이 관망세로 돌아선 것일 뿐 주택 공급이 수반되지 않은 한 현 상황은 크게 의미 없다고 평가절하했다. 여기에 일부 지역에서는 여전히 고점을 갱신하는 상황인 점도 주택 안정화를 말하기에는 시기상조라는 분위기다.

7년 만에 개편된 중개수수료 인하, 국민적 공감 얻기도
월세 전환 현상, 다주택자 양도세 중과 유예 등 다양한 이슈 ‘눈길’

부동산 중개수수료 인하 역시 올해 상당히 눈길을 끈 이슈 중 하나로 중개수수료는 2014년 이후 7년 만에 체계 개편을 맞았다. 지난 8월 국토교통부가 발표한 ‘부동산 중개보수 및 중개서비스 개선방안’에 따라 올해 4/4분기부터 부동산 중개수수료는 절반 수준으로 인하됐다.

매매 계약의 경우 0.5%를 적용하던 ‘6억 원 이상~9억 원 미만’ 구간은 0.4%로 낮아졌으며, 기존 0.9%를 적용했던 ‘9억 원 이상~12억 원 미만’ 구간은 0.5% 등으로 변경되면서 집값 폭등으로 인한 과도한 중개수수료를 손보면서 중개보수가 합리적 수준으로 개선되고 서비스 역시 향상됐다는 평가를 받았다.

더욱이 중개수수료 및 중개서비스 개선은 정부 출범 이후 국민권익위원회가 추진한 제도 개선 중 국민의 일상을 바꾼 최우수 사례로 뽑히며 국민의 경제적 부담을 줄인데 따른 국민적 공감을 얻기도 했다.

아울러 지난해부터 「주택임대차보호법」 개정안, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안 시행으로 등장한 ▲전월세상한제 ▲전월세신고제 ▲계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’으로 인해 올해는 서울을 중심으로 월세 전환 현상이 뚜렷해졌다.

이달 19일 서울시부동산정보광장에 따르면 올해 1∼11월 기준으로 서울 내 월세를 낀 아파트 임대차 거래량은 6만682건으로, 종전 최다 거래량이었던 지난해 5만5031건 수준을 훌쩍 넘어선 것으로 조사됐다. 이는 임대차 3법 이후 전셋값이 폭등해 세입자들의 월세시장 유입이 대거 이뤄졌기 때문이란 분석이 나오고 있다.

이외에도 올해 막판 다주택자 양도소득세(이하 양도세) 중과 유예 여부가 부동산시장의 최대 변수로 떠오르기도 했다. 대선정국에서 윤석열 국민의힘 대선 후보가 먼저 양도세 중과 폐지를 내놓자 집권 여당 더불어민주당의 이재명 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예 카드로 맞불을 놓으면서 주목을 받는 상황이다. 미래 권력인 대선 후보들의 정책인 만큼 한동안 업계의 뜨거운 이슈로 자리 잡을 것으로 보이는 가운데 이를 두고 당ㆍ정ㆍ청의 이견이 나오고 있어 내년까지 결과를 지켜봐야 할 전망이다.

업계 한 전문가는 “올해 부동산시장은 기본적으로 공급이 부족하고 초저금리와 유동성 등으로 대부분의 주택값이 폭등한 한 해를 보냈다”면서 “강화된 대출 규제와 금리 인상 등이 맞물려 뒤늦게 시장의 매수 수요를 상당 부분 잠재우는 역할을 했지만 내년 상반기 있을 대선 등을 고려할 때 언제든 시장의 흐름이 바뀔 수 있다”고 귀띔했다.

내년 대선을 앞둔 시점에서 금융 규제 강도 및 금리 인상 속도 등에 따라 시장의 변동성은 더 커질 수 있다는 게 업계의 중론이다. <사진=아유경제 DB>