전국 리모델링 훈풍에 지자체들 활성화 지원 ‘박차’

부산 시내 아파트 밀집지역의 모습. <사진=아유경제 DB>

 

[아유경제=김필중 기자] 정부의 재건축 규제 강화 기조가 이어지며 그 대안으로 리모델링사업이 각광받고 있다. 서울 등 수도권에서 시작된 리모델링 추진 열기가 전국적으로 확산하는 가운데, 지방 광역ㆍ기초지자체들도 리모델링 활성화 지원에 적극 나서고 있다.

수도권 이어 대전ㆍ부산 등 리모델링 지원 나서

최근 도시정비업계에 따르면 대전시의회 박수빈 의원이 대표발의한 ‘대전광역시 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례(안)’이 지난 18일 제2차 산업건설위원회 심사를 통과했다.

조례안의 주요 내용은 「주택법」에 따른 공동주택 리모델링 지원에 필요한 사항 등을 정하기 위한 ▲리모델링 자문위원회 구성 및 운영 ▲공동주택 리모델링 지원센터의 설치 및 운영 ▲리모델링 지원 규정사항 등이다.

해당 조례안은 리모델링 기본계획과 제도 개선, 정책ㆍ기술 향상, 사업 선정과 선정 기준, 지원 대상 선정, 사업성 분석과 대안 제시 등에 관한 사항을 자문해 줄 수 있는 ‘공동주택 리모델링 자문위원회’를 둘 수 있도록 규정했다.

또 리모델링 제도 개선 방안과 지원정책 연구개발, 리모델링 기본계획 수립 등을 주요 업무로 하는 ‘리모델링 지원센터’ 설치ㆍ운영을 제시했다. 이 같은 내용을 골자로 하는 공동주택 리모델링 지원 조례안은 이달 중 본회의 의결을 거쳐 이르면 다음 달(4월) 중 공포돼 시행에 들어갈 것으로 보인다.

박수빈 의원은 “노후화된 공동주택 리모델링을 원활하게 추진할 수 있도록 행정적 지원과 컨설팅을 제공하고, 시민의 삶의 질 향상을 위해 조례를 제정하게 됐다”고 설명했다.

이에 앞서 부산광역시 수영구에서는 오래된 노후 공동주택에 대한 리모델링을 지원하기 위해 부산시 최초로 노후 공동주택 리모델링 지원 조례를 제정해 이달 10일 공포ㆍ시행했다.

해당 조례는 수영구 내 재건축이 어려운 노후 공동주택을 지원하기 위해 ‘수영구 공동주택 리모델링 지원에 관한 조례’를 제정하는 것으로, 조례에 따른 지원 대상은 「주택법」 제49조에 의한 사용검사일 및 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일로부터 15년이 지난 공동주택이다.

조례 주요 내용으로는 ‘리모델링 자문위원회’를 구성해 공동주택의 리모델링 제도 개선 방안과 리모델링 관련 주택 정책 수립 등을 자문하고, 수영구에서 추진하는 공동주택 리모델링사업을 지원하기 위한 ‘리모델링 지원센터’를 설치할 수 있도록 했으며, 입주자 대표회의에서 ‘리모델링의 제안 및 리모델링의 시행’을 의결해 수영구에 요청하는 경우 행정지원을 할 수 있는 근거를 마련했다.

수영구 관계자는 “관내 공동주택 중 의무관리 대상 공동주택은 전체 48개 단지 2만7968가구이고 15년 이상 된 단지는 26개 단지 1만5785가구로, 재건축 추진이 어려운 노후 공동주택 단지에서는 리모델링사업 추진 시 해당 조례에 근거해 지원을 받게 될 예정”이라고 말했다.

판 커지는 리모델링시장… 수직증축ㆍ내력벽 철거 등 숙제는 ‘여전’

한국리모델링협회에 따르면 이달 24일 기준 수도권에서 리모델링 조합설립인가를 받은 곳은 61개 단지 4만4915가구에 이른다. 2019년 12월 말 37개 단지 2만3935가구였던 것과 비교하면 1년 3개월 만에 65%나 급증한 것이다. 올해 들어 새로 조합설립인가를 받은 단지도 7곳에 달한다.

리모델링은 기존 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 골격을 살리되 면적을 넓히거나 층수를 올려 세대수를 늘리는 사업이다. 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않아 사업 추진이 비교적 용이하다.

재건축 조건을 충족하려면 준공 후 30년이 경과하고 안전진단에서 D등급(조건부 허용)이나 E등급(불량)을 받아야 한다. 그러나 리모델링은 연한이 재건축의 절반인 15년에 불과하고, 안전진단 유지ㆍ보수 등급(A~C) 중 B등급 이상이면 추진이 가능하다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 66.7%로 재건축(75%)보다 낮다.

다만 리모델링 사업성의 큰 영향을 끼치는 수직증축과 가구 간 내력벽 철거 허용 여부를 놓고 정부의 규제 기조가 이어지고 있어 시장 활성화에 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부는 2014년 4월부터 리모델링 수직증축을 허용했으나 까다로운 안전진단 등으로 이를 허가받은 곳은 서울 송파구 성지아파트가 유일하다.

내력벽 철거 허용 여부에 대한 정부의 결론도 5년 넘게 나오지 않고 있다. 내력벽은 건물의 하중을 견디거나 분산하도록 만든 벽으로, 리모델링 시 이를 철거해야 옆으로 공간을 확대할 수 있다.

국토교통부(이하 국토부)는 2015년 말 수직증축 리모델링 시 아파트 가구 간 내력벽을 일부 철거하는 것을 허용하겠다고 발표했지만, 안전성 문제가 제기되자 이듬해 8월 재검토하겠다며 뜻을 바꿨다. 이후 2019년 3월까지 허용 여부를 결정한다고 밝혔으나, 국토부의 공식 입장 발표는 계속 미뤄지고 있다.

집값 거품ㆍ임대인 횡포에 갈 곳 잃은 세입자

다음 달(4월) 서울시장 보궐선거에 출마한 여야 후보들이 경쟁하듯 공공주택 30만~70만 가구를 공급하겠다는 공약들을 내놓고 있지만, 과거 시장들의 실적을 통해 보듯 실현 가능성 없는 헛공약에 불과하다는 지적이 나왔다.

경실련 “진짜 공공주택 공급 ↓”

최근 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 조사한 결과, 지난해 12월까지 서울주택도시공사(SH)가 보유한 공공주택 23만3000가구 중에 진짜는 10만1000가구로 전체의 43%밖에 되지 않았다. 경실련은 절반이 넘는 13만2000가구가 가짜ㆍ짝퉁 공공주택이라고 주장했다.

경실련에 따르면 공공이 장기간 보유하면서 저렴한 임대료로 나라의 주인들이 장기간 거주가 가능한 영구, 50년, 국민임대와 장기전세 등이 진짜 국민이 원하는 공공주택이다.

이번 조사는 SH가 임대 후 분양 전환하는 10년 임대는 없지만, 가짜 공공주택인 임차형이 3만1000가구(장기안심 1만2000가구ㆍ전세임대 1만9000가구)로 전체의 13%를 차지했다고 나타났다. 특히 매입임대 비중이 높아 9만5000가구로 전체의 41%를 차지해 가짜와 짝퉁 비중이 절반을 넘는 56%였다는 설명이다.

경실련 관계자는 “서울시 역시 정부와 마찬가지로 실적을 부풀리고 있었다. 서울시 공식자료에 따르면 민선 6기(2014년 하반기~2018년 하반기) 4년간 공공주택 실적이 계획된 6만 가구보다 2만4000가구 초과해 8만4000가구를 공급했다고 밝히고 있지만, 숫자 부풀리기로 실적만 부풀린 것으로 나타났다”면서 “실제로 같은 기간 4년간 SH 재고 현황을 조사한 결과, 진짜 공공주택은 9000가구 늘어나 5년간 1만 가구도 공급되지 않았다”고 꼬집었다.

서울시는 특별히 매입임대 비중이 전체의 41%로 높은 편인데 매입임대는 크게 재개발임대와 다가구 등 주택을 매입하는 방식으로 구분된다. 그 가운데 재개발 임대가 6만7000가구로 매입임대 전체 9만5000가구 중 71%를 차지했다. 재개발임대는 재개발ㆍ재건축 허가 시 용적률, 층고 상향 등과 같은 특혜를 제공하고 공공주택을 기부채납 받는 형식이다. 아파트로 공급되다 보니 다가구, 빌라 등과 같은 매입형보다 질적으로 나을 수 있다.

경실련 관계자는 “공공이 건축비와 토지비를 지불하고 매입해야 하는 만큼 엄격한 개발이익환수장치라고 볼 수 없고, 예산 낭비 우려가 크다”며 “개발로 인해 내쫓기는 세입자와 원주민, 비싼 분양가 책정으로 집값도 못 잡고, 막대한 불로소득을 건설사와 조합, 투기자에게 안겨주는 등의 부작용도 크다. 이처럼 온갖 특혜를 제공하고 구걸하듯 찔끔 받고 있어 구걸 임대라는 비난을 받는다”라고 말했다.

이와 관련해 국토교통부는 해명자료를 내고 해당 주장을 반박했지만, 경실련은 공기업들이 독점 개발한 땅에 국민이 원하는 공공주택을 직접 개발하거나 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 공적 주택으로 공급했다면 저소득층, 무주택 서민들의 주거난을 많이 해소했을 것으로 전망했다.

아울러 장기공공주택을 늘리기 위해서는 공기업의 토지 민간 매각과 집 장사 등을 중단시켜야 한다고 봤다. 집값 거품이 국민이 원하는 수준으로 빠지기 전까지는 주택 등의 매입을 중단해야 하며, 공기업이 땅ㆍ집 장사로 막대한 이득을 챙기는 공급시스템부터 획기적으로 개선해야 한다고 주장했다.

구체적으로 ▲위례신도시 ▲마곡지구 등 강제수용한 택지의 매각을 중단하고, ▲용산정비창 ▲강남서울의료원 ▲불광혁신파크 등 국ㆍ공유지들을 공공이 직접 개발해 공공이 토지를 소유하면서 건물만 분양하거나 장기임대하는 방식으로 공급해야 한다고 밝혔다.

혜택만 받고 임대료 규정 위반하는 등록임대주택 피해 속출
시민단체, 정부 신고ㆍ기자회견

한편, 최근 일부 임차인이 「민간임대주택에 관한 특별법」 등을 어긴 임재인으로부터 명도소송을 당해 시민단체 등이 기자회견을 열고 정부에 신고를 진행해 관심이 쏠린다.

A씨는 서울 송파구 문정동 등록임대주택에 3년째 거주 중이며, 2017년 6월 1일, 등록임대사업자 B와 임대료 월 100만 원에 2년간 임대차계약을 체결했고, 2019년 6월 10일 임대료 5만 원을 증액해 105만 원에 1년 재계약을 체결했는데, 임대차계약 만료를 앞둔 작년 4월 임대사업자 B로부터 “5% 인상된 금액으로 재계약을 체결하든지, 아니면 2020년 6월 19일자로 퇴실해달라”는 통보를 받았다.

이에 임차인 A는 국토교통부에서 운영하는 렌트홈 사이트에 접속해 임대사업자 의무 규정을 찾아보고 정부에 질의해 5%의 임대료 인상이 부당하다는 점을 확인한 뒤 임대료 인상에 대해 협상을 제안했으나, 임대사업자 B는 갱신을 거절하고 작년 6월 법원에 임차인 A씨를 상대로 명도소송을 제기해 현재 소송 중이다.

이에 대해 시민단체 측은 임대사업자 B가 관련 법률상 임대의무기간, 임대차계약의 해제ㆍ해지, 임대료인상률상한제, 설명의무를 위반했다고 지적했다.

법조계 전문가는 “4년 단기 임대사업자로 등록한 임대사업자 B는 2021년 2월 14일까지 계속 임대해야 할 의무가 있는데, 임대의무기간이 끝나기 전인 2020년 6월께 임차인 A씨에게 갱신 거절을 통지하고 건물명도청구소송을 제기했다”면서 “임대사업자가 새로운 임대차계약을 체결하는 경우라도 1년 이내 5% 이상 임대료를 인상하지 못하는데, 임대사업자 B씨는 2017년 1월 임대료 월 95만 원에 계약을 체결하고, 5개월이 지난 2017년 6월 임차인 A씨와 임대료 100만 원에 계약을 체결했다”고 지적했다.

이어서 그는 “B씨는 관련 법과 시행령에 따라 부당 징수ㆍ임대료 증액 제한이 존재한다는 사실을 설명해야 하는 의무를 위반했다”며 “B가 다수의 의무를 위반해 불법 행위를 저지른 것이 명백하며, 이는 임차인 A씨와 함께 B와 계약한 150가구 전반에 걸친 심각한 문제이므로 정부가 임대사업자에 대한 철저한 조사를 통해 합당한 처분을 내려야 한다”고 덧붙였다.