[아유경제=서승아 기자] 최근 정부의 규제 강화가 이뤄져 사업에 속도를 내지 못하고 있는 조합들이 늘고 있는 가운데, 원활한 협의를 통해 활로를 확보한 단지가 있어 업계 관계자들의 관심이 쏠린다. 그 주인공은 서울 강남구 도곡개포한신아파트(이하 도곡개포한신) 재건축 조합이다.
속도전 돌입한 도곡개포한신… 환경영향평가 향해 ‘척척’
이곳은 1985년 12월 지상 9층 아파트 8개동 622가구 규모로 건립돼 2020년 12월 예비 환경영향평가를 받았다. 이에 따르면 이 사업은 강남구 언주로 123(도곡동) 일원 3만6473㎡에 건폐율 25.22%, 용적률 299.55%를 적용한 지하 3층~지상 35층 규모의 공동주택 816가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.
주택은 전용면적 기준 ▲49㎡ 52가구 ▲59㎡ 136가구 ▲74㎡ 27가구 ▲84㎡ 465가구 ▲104㎡ 136가구 등으로 구성된다.
강남구 관계자는 “사업으로 인해 자연, 생활, 사회환경에 미치는 영향에 대해서는 건축물 건설로 인해 스카이라인의 변화가 예상된다”라며 “토목, 건축 공사 시에 가설방음벽 및 방진막을 설치하고 발생 폐기물의 적정 처리를 통해 불가피하게 발생하는 오염부하를 최소화할 계획”이라고 말했다.
이 관계자는 이어 “녹지공간의 경우 사업의 시행 전보다 증가된 면적이 확보될 것으로 보이며 에너지 절약형 설계기법 검토, 우수 재이용(빗물저류조), 생태 기반 지표인 생태면적율 확보 및 다층구조의 녹지공간의 조성을 통해 친환경적인 주거단지로 유도했다”면서 “이번 평가를 통해 도출된 저감방안이 적극적인 이행으로 본 사업으로 인한 주변 환경의 악영향을 최소화하고 보다 정온하고 쾌적한 주거환경 조성에 만전을 다하겠다”라고 덧붙였다.
사업시행인가 향해 ‘급물살’… 법무법인 현 “인가 신청 가능”
도곡개포한신 재건축 조합은 2020년 6월 건축심의를 통과하고 환경영향평가에 돌입한 데다가 사업시행인가 신청을 향한 절차도 원활하게 진행돼 올해 상반기 중 인가를 앞두고 있다.
이달 24일 조합에 따르면 최근 조합이 법무법인 현에 사업시행인가 신청 가부 검토를 요청한 결과, 인가 신청이 가능하다는 답변을 받았다.
법무법인 현 답변서에 따르면 “「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제58조제3항 내용을 고려하면 현행 도시정비법상 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 사업시행자가 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의 없이 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행인가를 신청할 수 있는 것이고 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획되지 않더라도 사업시행자는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의를 받아 일부 건축물의 존치 또는 리모델링에 관한 내용이 포함된 사업시행인가를 신청할 수 있다”라고 설명했다.
또한 법무법인 현 관계자는 “도시정비법 제58조는 사업시행인가의 특례와 관련해 일부 건축물의 ‘존치 또는 리모델링’만을 명시하고 있어 조합과 같이 정비구역 내 획지 2 지상 재능교육 소유 근린생활시설 및 업무시설을 ‘철거 후 신축’하려는 경우에는 ‘존치 또는 리모델링’의 경우에 해당하지 않아 도시정비법 제58조가 적용되지 않는지가 문제 될 수 있지만 ‘철거 후 신축’의 경우도 일단은 ‘존치’ 상태로 남아있다가 추후 철거 및 신축 절차를 진행하려는 점과 법문상 ‘존치 또는 리모델링’에 해당하기 위한 ‘특정 기간’을 요구하고 있지 않음에도 불구하고 특정 기간 존치 또는 리모델링 상태에 있어야 하는 것으로 해석하는 것은 지나친 자의적인 해석에 해당한다”라며 “게다가 도시정비법의 개정 취지는 정비구역 내 상가 등 부대복리시설이나 종교시설, 아파트 일부 등 소유자들의 반대로 사업 시행이 어려운 경우 정비계획의 변경 없이도 이들의 동의를 받아 해당 건축물을 제외하고 사업시행인가를 신청하도록 함으로써 사업의 신속한 추진을 도모하기 위한 점을 고려하고 토지분할 청구 후 조합설립인가 및 사업시행인가를 신청할 수 있는 도시정비법 제67조는 재건축사업의 범위에 관한 특례로서 재건축사업에 한해 적용되고 일단 조합 설립을 위한 동의 요건을 충족해 조합설립인가를 득한 이후에는 토지분할청구가 불가능해 조합설립인가 이후 사업시행인가 단계에서도 사업에 반대하는 자들을 제외하고 사업을 추진할 수 있는 점 등을 고려하면 제58조제1항 법문상 ‘존치 또는 리모델링’에 ‘철거 후 신축’을 예정하는 경우도 포함된다고 보는 것이 타당하다”고 말했다.
이어서 해당 관계자는 “조합은 도시정비법 제58조제1항에 따라 획지 2 지상 건축물의 존치를 내용으로 하는 사업시행계획(안)을 작성해 사업시행인가를 신청할 수 있고 추후 획지 2 지상 건축물에 대한 신축 계획 수립 및 건축심의 등이 진행되면 조합은 이를 반영해 획지 1과 획지 2를 포함한 구역 전체에 대한 사업시행 변경인가 신청 또한 가능할 것으로 보인다”라고 결론을 내렸다.
[인터뷰] 도곡개포한신 김세원 조합장
“2020년 건축심의 완료… 노후화된 건축물 재건축 시급”
“똘똘한 한 채 위해 일로매진할 것… 연내 시공자 선정 준비 완료 목표”
이곳은 이달 6일 오후 3시 단지 내 다이소 옆 공터에서 임시총회를 개최해 조합장 및 임원들을 선출해 기존 조합장인 김세원 조합장이 재당선되는 등 안정적인 사업 추진을 위한 활로 확보에 성공했다.
김세원 조합장은 추진위원장으로 당선된 후 현재까지 도곡개포한신 재건축사업을 맡아 오고 있다. 조합장으로 재당선된 후에도 사업시행인가 등 재건축사업 추진을 위해 전력을 다하고 있다.
이에 대해 김 조합장은 “사업시행인가 신청을 위한 요건을 충족할 수 있었던 근본적인 요인은 사업 진행을 위한 조합원들의 적극적인 동참이 아닌가 싶다”라며 “조합원들이 보여주신 적극적인 의지가 랜드마크 단지 건설로 이뤄질 수 있도록 보답할 것”이라고 말했다.
다음은 이달 24일 진행한 김 조합장과의 일문일답.
- ‘도곡개포한신’ 재건축사업 경과를 설명해준다면/
2016년 3월 말 재건축 추진위원장에 취임해 서울시 도시계획위원회에서 보류돼 있던 정비구역 지정(안)를 서울시와 직접 접촉해 악전고투 끝에 같은 해 11월 2일 정비구역 지정 고시를 받고 1년 후인 2017년 11월 조합설립인가를 마쳤고 2020년 6월 유일하게 건축심의를 통과해 지금은 환경영향평가를 준비하면서 연내 사업시행인가를 목표로 일로매진(一路邁進ㆍ한 길로 곧장 거침없이 나아감)하고 있다.
- 조합장에 재당선된 소감과 포부는/
선거에 임하기 전 재선을 포기하려 했던 적도 있을 만큼 홀로 상근하는 조합장으로서 심적 고통이 컸다. 몇몇 조합원의 만류로 재선에 임했고 그 누구의 물적 지원도 받지 않고 홀로 몇몇 조합원만의 조언만을 믿고 선거에 임했는데 신승한 선거 결과에 대해 낙심이 컸던 것도 사실이다. 정말 미력이나마 모든 힘을 기울여 3년간 노력했는데도 신승하고 보니 너무 허탈해 며칠 밤잠을 이루지 못했다. 상대 후보의 허위 유포 내용을 쉽게 믿어주는 조합원들이 야속할 때도 있었지만 다시 심기일전해 초심을 잃지 않고 다시 성공적인 재건축과 똘똘한 한 채를 위해 좌고우면(左顧右眄ㆍ왼쪽을 둘러보고 오른쪽을 짝눈으로 자세히 살펴 무슨 일에 얼른 결정을 짓지 못한다는 뜻)하지 않고 호시우보(虎視牛步ㆍ호랑이처럼 예리하고 무섭게 사물을 보고 소같이 신중하게 행동한다는 뜻)의 자세를 견지하면서 나아가겠다. 주어진 임무를 수행하는 동안 정말 흔들리지 않고 최선을 다하겠다고 다짐하고 또 다짐한다.
- ‘도곡개포한신’이 재건축사업을 추진해야 하는 이유는/
우리 단지는 본래 한국외한은행 직원 주택 아파트로서 1984년 신축 당시 건축만 강조되다 보니 건물이 너무 노후화돼 현재 하자 보수 관련 민원이 많다. 게다가 1985년 신축 이후 지하철 3호선이 인근에 개통되는 등 단지 주변 여건이 꾸준히 개선돼 강남 최고의 입지 여건을 가지게 돼 신속하고 성공적인 재건축을 통해 하루빨리 명품단지로 거듭나기 위해 노력을 다할 것이다.
- 그동안 사업을 진행해오면서 가장 힘들었던 점은 무엇이며 이를 어떻게 극복했는지/
거의 모든 조합원들이 재건축 필요성을 절감하고 있어서 큰 어려움은 없었다. 다만 극히 일부에서 조합을 부정적인 시각으로 바라보는 시선들이 있어서 항상 조심스러웠다. 또 예상하지 못한 어려움이나 난관은 다른 단지 사례를 연구하거나 시청이나 관할관청 관계자에게 물어 해결해 왔기에 큰 어려움은 없었다.
- 재능교육과의 협의는 어디까지 진행됐는지 궁금하다/
앞서 재능교육과 독립채산제 방식으로 각각 사업을 시행하되 사업시행인가는 합동으로 받기로 합의하고 법원의 화해 조서까지 작성한 바 있다. 하지만 이후 관련 법이 개정돼 각각 사업시행인가를 받을 수 있게 돼 사업시행인가를 받는 데 문제가 없게 됐다. 자문 변호사 의견서에 ‘당 조합은 도시정비법 제58조제1항에 따라 재능 건축물 존치에 관한 내용이 포함된 사업시행인가를 신청할 수 있다’라는 내용이 담겨있다. 이는 현재 관할관청의 입장과 동일하다.
- 재능교육과의 협의에 따라 정비계획(안)은 어떻게 변경될 예정인지/
재능교육과 별개로 건축심의를 받기 때문에 현재 상황에서는 정비계획(안)을 변경할 계획은 없다. 재능교육은 현재 지상 최고 5층 건물을 철거하고 지상 최고 10층 건물을 신축할 계획으로 조합 사업 계획 3년의 시간보다 훨씬 짧은 시간에 신축이 가능하다. 지금 재능교육은 도곡동 사옥에서 얻는 임대료 수입에 대한 미련으로 잠시 재건축을 늦추고 있지만 일단 조합이 시공 단계에 이르러 첫 삽을 뜨게 되면 재능교육도 재건축을 서두르게 될 것으로 예상된다. 이때 재능교육과 상충하는 문제가 발생한다면 조합은 우위를 점하는 위치에서 재능교육과 협상할 계획이다. 물론 재능교육과 최대한 협조해 상생하는 성공적인 재건축사업이 되도록 적극적으로 협조할 예정이다.
- 앞으로 사업을 진행하면서 가장 중요하게 여길 점은 무엇인지/
물론 성공적인 재건축사업이다. 성공적인 재건축을 위해 가장 필요한 것은 내실 있는 설계와 시공자의 적극적인 협력이다. 우리는 강남에서 최고의 주변 여건을 가지고 있다. 게다가 똘똘한 한 채를 지향해 온 만큼 재건축에 성공할 수 있고 또한 성공한다면 우리 신축 건물은 그야말로 시공자의 자랑거리가 되는 ‘서 있는 광고탑’이 될 것이다. 우리 단지가 각 건설사들이 탐내는 최고의 위치라는 걸 명심하고 조합장으로서 심혈을 기울이며 각고의 노력을 경주할 것임을 다시 한번 천명한다.
- ‘도곡개포한신’ 재건축사업의 장점은/
먼저 우리 단지는 강남 최고의 8학군 지역으로 이름을 떨치고 있다. 구룡초등학교, 대도초등학교, 대청중학교, 도곡중학교, 대치중학교, 숙명여자중학교, 숙명여자고등학교, 은광여자고등학교, 중앙사대부고등학교 등 명문 학교들이 즐비하다. 또 지역 내 사설교육기관을 비롯해 대치동 학원가도 인접해 있어 안전하고 높은 수준의 교육환경을 가지고 있다. 아울러 우리 단지는 교통환경도 우수하다. 지하철 3호선 도곡역, 매봉역, 양재역이 지역 중앙을 가로지르고 있는 것은 물론 도곡역은 분당선, 양재역은 신분당선 환승역인 트리플 역세권으로서 서울 및 경기권 어느 지역으로도 접근성이 좋다. 도곡개포한신 단지 바로 앞에는 지하철 3호선 매봉역이 있다. 특히 단지 앞의 남부순환도로와 언주로를 이용하면 경부고속도로, 중부고속국도, 용인서울고속도로 등 고속도로로 바로 연결이 되는 점은 가장 큰 교통 호재다. 서초 나들목을 통해서도 경부고속도로 진ㆍ출입이 편리하다. 인근에 삼성서울병원, 강남세브란스병원 등 최고의 의료시설들이 갖춰져 있는 것은 물론 롯데백화점, 이마트, 강남역거리, 삼성역 현대백화점, 코엑스몰 등도 가까워 쇼핑이나 문화생활을 하기도 좋다. 호재는 이뿐만이 아니다. 양재천에 인접해 있고 청계산, 구룡산, 매봉산, 대모산 등으로 도보로 이용이 가능해 풍부한 자연환경을 누릴 수 있는 최적의 입지를 갖췄다. 게다가 삼성동, 대치동에 영동대로 복합환승센터를 핵심 인프라로 한 국제교류복합지구 개발이 확정됐다. 이에 따르면 영동대로 지하철 9호선 봉은사역과 2호선 삼성역 사이에 서울광장 2.3배 규모(약 3만 ㎡)의 공원이 들어서고 공원 지하에는 복합환승센터가 들어선다. 또 국내 최고 높이(569m) 건축물로 계획되는 현대자동차 GBC(Global Business Center) 건립이 추진되는 등 굵직굵직한 개발 호재가 겹쳤다. 아울러 양재천이 옆에 있고 걸어서 갈 수 있는 구룡산, 대모산이 있다. 봄엔 화사한 벚꽃 길을 걸을 수 있고 여름엔 양재천 잉어 떼를 볼 수 있으며 가을엔 낙엽을 만끽할 수 있다. 겨울에는 천변을 걸으며 운동으로 건강 다니기에 제격이다. 버스로 20분 거리에는 청계산이 있어 친환경적인 입지를 가지고 있다.
- 2020년 유일하게 서울시 건축심의를 받는 등 좋은 결과를 끌어낼 수 있었던 이유는/
우리 조합은 2020년 6월 9일 유일하게 서울시 건축심의를 받고 오는 5월 사업시행인가 신청을 목표로 지난 1월부터 환경영향평가를 준비 중으로 연내에 사업시행인가가 날 것으로 보인다. 이 같은 좋은 결과를 이끌었던 배경은 조합을 적극 돕고 있는 기술위원회가 큰 도움이 된 것 같다. 구성원이 삼성물산, 현대건설 등의 재건축사업 관련 임원들과 서울대학교 건축학 박사로 이뤄져 조합 이사이자 대의원인 4인의 기술위원회가 다이내믹하게 활동해 신속한 재건축사업에 활력소가 되고 있다. 아울러 사업성이 훌륭하다. 이 같은 역동적인 움직임은 비상대책위원회가 없는 좋은 결과도 끌어냈다. 게다가 조합설립동의율이 100%에 달하는 등 2017년 조합설립동의서 징구를 시작한 지 2주일 만에 92%가 취합되는 등 조합원들의 적극적인 열의도 확인됐다. 또한 사업성도 훌륭하다. 2017년 2월 추정분담금을 살펴보면 전용면적 기준 현재 84㎡(과거 32평형) 소유자가 신축 건물 102㎡(신축 42평형)를 분양받을 때 추가분담금이 1억5000만 원도 되지 않는다. 84㎡ 소유자가 84㎡를 분양받을 때는 8000만 원 정도 환급을 받는다.
- 향후 사업 일정과 계획은/
연내에 시공자 선정을 위한 준비를 마치고 내년 초인 봄쯤에 시공자 선정을 마치고 2022년 9월 조합원분양을 목표로 사업에 속도를 더할 예정이다.
- 조합원들에게 당부하고 싶은 말이 있다면/
지금까지 잘 협조해주신 것처럼 조합을 믿고 참여해 주시기를 기대한다. 조합은 모든 일에 신중을 기하는 자세를 견지하면서 똘똘한 한 채를 위해 성공적인 재건축을 위해 매일 전진하겠다.
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