[아유경제_기획] 사상 첫 ‘빅스텝’에 주택시장 빙하기 ‘도래’

최근 빅스텝 단행과 DSR 3단계 시행이 맞물려 집값 하락이 하반기에도 이어질 가능성이 커지고 있다. <사진=아유경제 DB>

 

[아유경제=서승아 기자] 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되고 한국은행이 사상 처음으로 기준금리를 한 번에 0.5%p를 올리는 빅스텝을 단행해 부동산 거래 절벽 현상이 심화되고 있다.

 

기준금리 3차례 연속 ‘인상’… 갈수록 거래 절벽 현상 ‘뚜렷’

 

지난 13일 한국은행 금융통화위원회는 한국은행 본관에서 정례회의를 열고 기준금리를 1.75%에서 2.25%로 올렸다. 한국은행이 빅스텝을 단행한 것은 1999년 기준금리가 도입된 이후 처음이며, 기준금리를 3차례 연속으로 올린 것도 처음이다.

 

여기에 더해 국내 기준금리가 연내 추가 인상돼 연 2.5%에 달할 것이라는 전망이 우세하다. 2008년 12월과 2009년 1월 국내 기준금리는 각각 연 3%와 2.5%로 당시 신규 주택담보대출 금리는 각각 연 6.81%와 5.63%까지 치솟았었다. 같은 시기 가계대출 금리별 비중은 연 5~8% 대출자가 2008년 12월에 84.8%, 2009년 1월에 74.9%나 됐다.

 

금융 위기가 반영되면서 주택 거래 역시 갈수록 얼어붙고 거래 절벽 현상이 뚜렷해지고 있다. 최근 서울시부동산정보광장에 따르면 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1434건 ▲4월 1751건 ▲5월 1738건 ▲6월 907건 ▲7월 61건 등으로 확인됐다.

 

서울 아파트 매매수급지수도 10주 연속 하락해 매수 심리가 얼어붙었다. 이달 15일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 86.4로 지난주 86.8보다 0.4p 하락했다.

 

매매수급지수는 한국부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 이 지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

 

서울 5대 권역 매매수급지수는 일제히 하락했다. 용산구ㆍ종로구 등 도심권은 84.7로 지난주 85.7보다 1p 떨어져 하락폭이 가장 컸다. 용산구는 이번 주 아파트값이 0.01% 내려 4개월 만에 하락으로 전환됐다. 노원구ㆍ도봉구ㆍ강북구 등 동북권은 81.4로 지난주 82.1보다 0.7p 떨어졌고 강남 일대가 포함된 동남권 역시 지난주보다 0.7p 하락한 91.9를 기록했다. 마포구ㆍ은평구ㆍ서대문구 등 서북권은 지난주보다 0.2p 하락한 79.3으로 서울 5대 권역 중 매매수급지수가 가장 낮았다. 양천구ㆍ영등포구 등 서남권은 지난주 90.5보다 0.2p 오른 90.7로 서울 5대 권역 중 유일하게 상승했지만 여전히 기준선을 크게 밑돌았다.

 

이 같은 거래 절벽 여파로 기존 집을 매도하지 못해 분양받은 아파트에 제때 입주하지 못한 수분양자도 속출하고 있다. 이달 15일 주택산업연구원이 발표한 아파트입주전망지수에 따르면 지난달(6월) 전국 입주율은 전월 대비 0.1%p 하락한 82.3%로 나타났다. 미입주 원인은 기존 주택 매각 지연(41.2%), 세입자 미확보(33.3%), 잔금대출 미확보(25.5%) 순으로 나타났다. 특히 기존 주택 매각 지연 사유가 전월 대비 9.7%p가 증가했다. 새 아파트에 입주하지 못한 수분양자 10명 중 4명은 기존 주택을 매각하지 못해 미입주한 셈이다.

 

이달부터 DSR 3단계 시행… 업계 “집값 하락 가속화될 것”

 

거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 빅스텝 단행에 앞서 DSR 규제 강화가 꼽히고 있다. 지난해까지는 시행사 자체 보증을 통해 중도금대출과 입주 후 잔금대출이 가능했다. 하지만 올해부터는 분양 중도금과 잔금대출에 DSR이 적용됐다. 더불어 이달에는 DSR 3단계 규제가 시행됐다.

 

이달 1일 금융위원회(이하 금융위)는 지난 6월 16일에 발표한 ▲DSR 3단계 규제 시행 ▲신용대출 제한 폐지 ▲생애 최초 LTV 80% 완화 등 가계대출 관리ㆍ주거 사다리 지원 등의 내용을 담은 ‘가계대출 규제 정상화 방안’을 시행했다.

 

DSR은 모든 가계대출 원리금 상한액을 연소득으로 나눈 비율을 뜻하는 것으로 소득 증가 없이는 대출 한도를 높일 수 없다. 이달부터 시행된 DSR 3단계는 1억 원 초과 대출자가 연간 갚아야 하는 원리금 상환액이 연소득 40%를 넘지 못하게 제한한다.

 

쉽게 예를 들어 연봉 5000만 원인 직장인은 대출 원리금 상환액이 연봉 40%인 2000만 원을 넘으면 신규 대출이 불가능하다. 이미 이용 중인 다른 대출의 한도도 줄어든다.

 

DSR 3단계의 장점은 확대된 가계부채가 우리 경제ㆍ금융에 부담되지 않도록 대출을 연소득으로 제한해 대출자별 상환 능력에 맞게 진행한다는 점이다. 반면 사회초년생과 퇴직한 노년층 등 연소득이 낮은 차주들은 한도가 크게 줄어든다는 단점도 있다.

 

금융위는 DSR 3단계에 적용되는 차주를 전체의 29.8%, 전체 대출의 77.2%로 전망했다. 은행 대출 고객 10명 중 3명은 기존 대출을 없애거나 소득이 증가하지 않는다면 추가 대출을 받을 수 없게 된 것이다. 지난해 말 국민의힘 강민국 의원이 금융위로부터 받은 자료에서도 DSR 규제에 포함되는 대출자는 올해 1월 267만 명에서 이달 593만 명으로 급증이 예상된 바 있다.

 

대출 문턱이 높아지면서 은행의 가계대출 감소도 하반기까지 이어질 전망이다. 최근 소식통 등은 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등 5대 은행의 가계대출 잔액이 지난 6월 말 기준 699조6521억 원으로 나타났다고 밝혔는데, 전월 대비 1조4094억 원이 줄어 감소세가 6개월째 이어지고 있다. 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난해 8월 말(698조8149억 원) 이후 700조 원 이상을 유지하다가 올해 6월 다시 600조 원대로 감소했다.

 

이에 전문가들은 이번 빅스텝과 DSR 3단계 시행에 따라 앞으로 주택시장이 암울해질 것으로 전망했다.

 

한 부동산 전문가는 “가파른 금리 인상에 따라 주택 매수 심리가 얼어붙으면서 집값 하락이 가속화될 수밖에 없다”라며 “주택 매수 심리가 크게 위축되면서 집을 살 사람은 없는데 다주택자 양도세 중과 유예를 노린 절세 매물과 이자 부담에 따른 급매가 늘 수 있다”라고 설명했다.